近日，青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布《李滄區(qū)LC0306-70地塊青特住宅項目建設(shè)工程設(shè)計方案批前公示》，項目位于李滄區(qū)銅川路以東、青川路以西，規(guī)劃彭水路以南，由青島青特產(chǎn)城集團有限公司競得，是其首次進軍李滄市場。隨著城市發(fā)展和居民生活水平提升，東李片區(qū)憑借優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和日益完善的配套設(shè)施，不僅成為青島市區(qū)居民改善置換的首選，也持續(xù)吸納著當(dāng)?shù)鼐用竦纳壭枨?，同時還是吸引了不少年輕剛需群體安家置業(yè)，已成為青島樓市的熱門板塊。

盡管市場熱度不減，但當(dāng)前東李以二手房交易為主，其中多數(shù)戶型已經(jīng)落后市場主流一代甚至兩代，老盤存量房源持續(xù)減少，純新盤供應(yīng)稀缺，特別是小高層產(chǎn)品，新增住宅多依賴舊村改造和工業(yè)用地置換，整體去化周期明顯縮短，加之融海啟城等項目施工進展緩慢，市場對新項目入市的期待愈發(fā)強烈。

在此背景下，6月25日，李滄區(qū)鄭莊片區(qū)LC0306-70地塊正式開拍，最終該地塊被青島青特產(chǎn)城集團有限公司以樓面地價9700元/㎡、總價3.04億收入囊中。新項目的到來恰如“及時雨”，不僅補充了東李片區(qū)的新房市場，更有望緩解當(dāng)前改善型住宅緊缺的局面，為區(qū)域注入迫切所需的新鮮血液。

根據(jù)公示，該項目總用地面積1.8萬平方米，總建筑面積4.8萬平方米，其中地上建筑面積3.2萬平方米，規(guī)劃建設(shè)9棟11至17層住宅；地下建筑面積1.6萬平方米，共規(guī)劃343個停車位。該地塊性質(zhì)為二類居住用地，容積率≤1.7，建筑密度≤30%，綠地率超過30%，建筑限高54米。低密度的規(guī)劃意味著青特沒有選擇“貨值最大化”的快銷路線，而是選擇了“品質(zhì)最大化”的改善之路，填補了東李樓市的結(jié)構(gòu)性缺口。

項目在銅川路和北側(cè)彭水路（規(guī)劃路）分別設(shè)置了社區(qū)入戶大堂，車行入口與人行入口分開布置，實現(xiàn)人車分流。中心形成景觀花園，西北沿街布置鄰里坊，沿下沉庭院周邊布置公共服務(wù)設(shè)施，設(shè)有專門的兒童和老年人活動場地，打造全齡友好的社區(qū)場景。所有樓座南立面采用大面積玻璃幕墻和弧形轉(zhuǎn)角窗設(shè)計，增強室內(nèi)采光與視野通透性。從開敞陽臺的尺度來看，戶型可能采用寬廳設(shè)計。

從一系列設(shè)計中可以看出，在“好房子”時代下，青特正向這一方向靠攏，剛好切中改善群體對舒適度、功能性、前瞻性的訴求。地塊所在的鄭莊片區(qū)，坐擁青島主城區(qū)稀缺的 “天然氧吧” 世博園，南望李村河碧波，北倚臥龍山蒼翠，成為該地塊居住價值的核心。

當(dāng)下，隨著公積金貸款額度提高、購房補貼、利率降低等政策接連落地，最新數(shù)據(jù)顯示，7月份各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降。除了青特70地塊，今年下半年，東李片區(qū)預(yù)計還有萬科操盤的石牛山路地塊、世園金茂府新地塊入市，青島改善市場的競爭氛圍也將愈發(fā)濃烈，不斷卷出新高度，承載著青島樓市新一輪的價值期待，使得本就備受矚目的地塊關(guān)注度再上臺階。

值得注意的是，該片區(qū)域的發(fā)展短板仍不可忽視：

東李片區(qū)面臨的最突出短板在于交通基礎(chǔ)設(shè)施的不足。開通運行的青島地鐵 11號線和規(guī)劃中的地鐵2號線（東延段） ，僅覆蓋該片區(qū)邊緣，核心居住區(qū)仍處于軌道交通服務(wù)盲區(qū)，居民出行依賴自駕，導(dǎo)致金華路、黑龍江路等連接市區(qū)的主干道在早晚高峰期間容易擁堵，增加了居民的通勤時間和用車成本，成為制約區(qū)域發(fā)展的最大障礙。

商業(yè)配套方面存在明顯的結(jié)構(gòu)性缺陷。雖然已建成萬達廣場、麗達購物中心等商業(yè)項目，但整體定位偏向大眾化家庭消費，缺乏高端商業(yè)綜合體，這種商業(yè)格局導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)的改善型客群不得不前往嶗山商圈（如萬象匯）或李村商圈（如偉東樂客城）滿足高端消費需求，反映出商業(yè)能級與居民消費需求之間的不匹配。

教育資源配置問題是東李片區(qū)發(fā)展的又一軟肋。雖然片區(qū)引入了青島二中附屬李滄學(xué)校等合作辦學(xué)項目，新建了青島市第二實驗小學(xué)等硬件設(shè)施先進的學(xué)校，但在教育質(zhì)量的實質(zhì)性提升、師資隊伍建設(shè)等方面還需時間沉淀，導(dǎo)致許多重視教育的家庭在選擇置業(yè)時仍然優(yōu)先考慮市南、嶗山等傳統(tǒng)教育強區(qū)，使東李片區(qū)在吸引高端人才定居方面處于不利地位。

這些配套的不足在一定程度上制約著東李片區(qū)的能級提升與價值突破。因此，僅依靠自然環(huán)境和開發(fā)商“內(nèi)卷”樓盤品質(zhì)，而缺乏配套支撐，所謂的“改善盤”定位基礎(chǔ)不牢固，在市場下行期，其價值抗跌能力較弱，極有可能面臨被剛需市場稀釋的風(fēng)險，甚至出現(xiàn)“降價換量”的局面，此前片區(qū)內(nèi)的森林公園等樓盤價格逐步下調(diào)便是值得警惕的信號。

歸根到底，東李片區(qū)能否撐起青島的改善市場，并非取決于規(guī)劃圖紙上的宏偉藍圖，而在于各項城市配套能否從紙面走向現(xiàn)實，并經(jīng)受住時間的考驗。

信網(wǎng)評論員 戴慧慧