信網(wǎng)6月19日訊 “當(dāng)初沖著與項(xiàng)目‘一墻之隔的實(shí)驗(yàn)中學(xué)’買了房，現(xiàn)在學(xué)校不建了，開發(fā)商打算讓我們自擔(dān)風(fēng)險。”近日，青島西海岸新區(qū)中交海發(fā)·山海大觀多位業(yè)主向信網(wǎng)（熱線0532-80889431）反映，購房時項(xiàng)目宣傳的“全齡教育配套”未能兌現(xiàn)，而開發(fā)商對“規(guī)劃中/建設(shè)中學(xué)校”的營銷話術(shù)，引發(fā)業(yè)主對廣告合規(guī)性的強(qiáng)烈質(zhì)疑。青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局工作人員指出，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，廣告涉及規(guī)劃或建設(shè)中的教育設(shè)施及其他市政條件的，不得作誤導(dǎo)宣傳。廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理入學(xué)等事項(xiàng)的承諾，因此不能出現(xiàn)諸如“名校學(xué)區(qū)房”“搶占入學(xué)名額”等承諾性、暗示性廣告。

“建設(shè)中”名校成泡影 業(yè)主陷學(xué)區(qū)溢價困局

據(jù)業(yè)主王先生回憶，他2023年購房時，售樓人員曾指著沙盤稱：“小區(qū)一路之隔就是實(shí)驗(yàn)初中，學(xué)校投資1.3億，師資力量雄厚，預(yù)計(jì)在2026年就能投用。項(xiàng)目旁還有公立幼兒園、珠江路小學(xué)西校區(qū)，是‘目送式上學(xué)’的全齡教育盤。”正是這套“教育閉環(huán)”宣傳，讓山海大觀項(xiàng)目開出了均價1.6萬元/㎡的價格。

如今，規(guī)劃的實(shí)驗(yàn)初級中學(xué)（又名朝陽山西路中學(xué)）無法建設(shè)，適齡學(xué)生需前往3公里外的青島西海岸新區(qū)第六初級中學(xué)就讀。“開發(fā)商把‘規(guī)劃中’包裝成‘建設(shè)中’，我們花高價買了‘偽學(xué)區(qū)房’。”

業(yè)主王先生向信網(wǎng)透露，孩子是他們家庭的生活重心，為了孩子能在家門口享受優(yōu)質(zhì)教育，家中四位老人不惜掏空自己一生的積蓄來購房。如今學(xué)校不建了，受此事件影響，他所在樓棟一位正在售房的業(yè)主，于上周“忍痛”將1.35萬元/㎡初始的報價，下調(diào)至1.25萬元/㎡。即便如此，前來看房的客戶依然很少，這樣的現(xiàn)狀與項(xiàng)目開盤時的火爆形成了鮮明的對比。

宣傳物料實(shí)錘 “建設(shè)中”話術(shù)貫穿推廣周期

信網(wǎng)從西海岸新區(qū)教體局基礎(chǔ)教育科了解到，規(guī)劃中的實(shí)驗(yàn)初級中學(xué)（朝陽山西路中學(xué)）因土地性質(zhì)、國有道路等問題，不具備建學(xué)校的條件，項(xiàng)目也從未破土動工。但信網(wǎng)從業(yè)主提供的中交海發(fā)·山海大觀官方公眾號推文中獲悉，在項(xiàng)目2022至2023年的營銷軟文中，“緊鄰實(shí)驗(yàn)初級中學(xué)”“搶占入學(xué)名額“成為教育配套宣傳的核心表述。按發(fā)布順序，兩年間，先后有十余篇文章著重點(diǎn)出了山海大觀項(xiàng)目是“稀缺學(xué)區(qū)房，以絕無僅有的學(xué)府優(yōu)勢，成為灣區(qū)高凈值人群青睞的置業(yè)首選。”

2023年8月26日，公眾號在推廣軟文中反復(fù)強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目雄踞靈山灣芯，與珠江路小學(xué)西校區(qū)、朝陽山西路中學(xué)（規(guī)劃中）雙名校為鄰”。王先生認(rèn)為，將規(guī)劃中的學(xué)校與已建成的珠江路小學(xué)西校區(qū)并列，是開發(fā)商在向業(yè)主們營造“名校已敲定”的假象。

2023年9月11日及2022年10月20日，發(fā)布的軟文中，公眾號更是連“規(guī)劃中”三個字都省略了，文中直接寫到“除珠江路小學(xué)外，中交海發(fā)山海大觀還緊鄰實(shí)驗(yàn)初級中學(xué)……”。

2023年10月21日，項(xiàng)目又將尚在“規(guī)劃中”的實(shí)驗(yàn)初級中學(xué)寫作了“建設(shè)中”，“規(guī)劃的學(xué)校跟項(xiàng)目就隔了一條馬路，究竟是‘建設(shè)中’還是‘規(guī)劃中’，應(yīng)該沒有人能比開發(fā)商更清楚了，為了賣房，企業(yè)竟然不惜提前透支自己的信用。”業(yè)主王女士說道。

信網(wǎng)注意到，上述文章雖在部分文案末尾標(biāo)注“具體以政府招生計(jì)劃為準(zhǔn)”，但字體微小、位置邊緣化，未充分提示“規(guī)劃/建設(shè)中設(shè)施存在變動可能”，業(yè)主王女士是在記者的提醒下才發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險提示。

法規(guī)明確規(guī)劃設(shè)施宣傳需“亮明身份” 嚴(yán)禁誤導(dǎo)

信網(wǎng)在咨詢青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局后了解到，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，廣告涉及規(guī)劃或建設(shè)中的教育設(shè)施及其他市政條件的，不得作誤導(dǎo)宣傳。廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理入學(xué)等事項(xiàng)的承諾，因此不能出現(xiàn)諸如“名校學(xué)區(qū)房”“搶占入學(xué)名額”等承諾性、暗示性廣告。

信網(wǎng)了解到，目前山海大觀項(xiàng)目超百戶業(yè)主已組建維權(quán)群，核心訴求包括要求開發(fā)商就將“規(guī)劃中“寫作“建設(shè)中“這一表述錯誤作出解釋，并補(bǔ)償“學(xué)區(qū)溢價”造成的損失。

信網(wǎng)就業(yè)主訴求咨詢了中交海發(fā)（青島）投資有限公司，工作人員答復(fù)，項(xiàng)目在拿地時堅(jiān)信規(guī)劃的學(xué)校能在2026年建成，所以才在表述時使用了一些帶有肯定意味的措辭。同時，開發(fā)商還交納了“教育配套費(fèi)”，從這個角度上來說，他們也是該事件中受到經(jīng)濟(jì)損失的一方。此外，工作人員還表示，后期該片區(qū)適齡學(xué)生增加后，實(shí)驗(yàn)中學(xué)仍有按原規(guī)劃建設(shè)的可能性。但業(yè)主對此答復(fù)并不認(rèn)可，“開發(fā)商將問題歸咎于‘規(guī)劃變動’，卻回避了自身在宣傳中對 ‘規(guī)劃狀態(tài)’ 的刻意包裝 ，至于這個‘教育配套費(fèi)’，它早就包含在我們1.6萬元/㎡的房價中了。”業(yè)主代表李先生說。

山東誠功律師事務(wù)所劉國建律師指出，“若開發(fā)商未以顯著方式提示‘學(xué)校建設(shè)存在不確定性’，反而通過‘建設(shè)中’等表述強(qiáng)化確定性，可能構(gòu)成虛假或引人誤解的商業(yè)宣傳。業(yè)主可收集宣傳物料等證據(jù)，主張開發(fā)商賠償‘學(xué)區(qū)溢價’差價。”（谷正原）