小區(qū)樓下的門頭房，街道馬路邊的商店，商業(yè)街里一個(gè)個(gè)小鋪，這些都是我們所熟悉的商鋪。對(duì)大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，與商鋪的聯(lián)系就是消費(fèi)者與商家的關(guān)系;但對(duì)商鋪的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們是指望著這些大大小小的鋪?zhàn)?ldquo;生錢”的。地段好、生意旺，這樣的鋪?zhàn)硬怀钭?，業(yè)主靠著租金有了收益;地段差、生意冷清，這樣的鋪?zhàn)訉?duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)就是雞肋。如今，青島的商業(yè)地產(chǎn)中有著600多萬(wàn)平方米的庫(kù)存，去化時(shí)間超過(guò)90個(gè)月。有人說(shuō)，商鋪的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)上供大于求，以往的“一鋪養(yǎng)三代”很難再現(xiàn);也有人說(shuō)，隨著城市升級(jí)改造，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)將以細(xì)分狀態(tài)突圍，以社區(qū)商業(yè)為代表的商鋪仍舊值得期待。那么，青島商鋪狀況如何?信網(wǎng)為此展開(kāi)了調(diào)查。

有的空置多年有的期待溢價(jià) 買商鋪賺不賺各有說(shuō)法

一鋪養(yǎng)三代，這是很多人對(duì)投資商鋪的固有印象?？扇缃?，一些商鋪的業(yè)主卻面臨著“三代養(yǎng)一鋪”的窘境。

十二年之前，彭先生在城陽(yáng)寶龍花60萬(wàn)投資了一間商鋪，除了前三年商場(chǎng)整體包租，之后這間商鋪就一直是空的。“當(dāng)時(shí)我要是花60萬(wàn)買套房，現(xiàn)在怎么也得翻番兒了吧?可現(xiàn)在，算是徹底砸手里了。”如今想來(lái)，彭先生說(shuō)投資商鋪就像賭博，賭的是商鋪所在地未來(lái)幾年甚至十幾年的發(fā)展情況，“賭贏了就是抱了只能下金蛋的母雞，賭輸了就變成燙手的山芋了。”現(xiàn)在的商鋪在彭先生看來(lái)有太多的變數(shù)，再加上這些年他也沒(méi)靠商鋪賺多少錢，所以當(dāng)別人再提起買個(gè)鋪?zhàn)拥臅r(shí)候，他總是投反對(duì)票的那個(gè)人。

買商鋪的人都不是地產(chǎn)客戶的剛需一類，他們看中的是商鋪“生錢”的屬性。對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，商鋪值不值得買主要看兩點(diǎn)，一是商鋪本身的升值潛力，二是商鋪的租金收益。面對(duì)商鋪明顯的投資屬性，有像彭先生這樣“唱衰”的，也有人保持著一貫的樂(lè)觀。

2021年5月，綠城以每平方米17000元的樓面地價(jià)拿下了開(kāi)平路45號(hào)地塊，這一價(jià)格也讓這一地塊成了青島的新“地王”。在隨后公示的項(xiàng)目規(guī)劃中，這一項(xiàng)目的商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)與公租房相連，總面積達(dá)到了4873.8平方米。雖然項(xiàng)目還沒(méi)有正式開(kāi)盤，商鋪的面積和價(jià)格也還沒(méi)出，但營(yíng)銷中心已經(jīng)接待過(guò)有意購(gòu)買商鋪的客戶了，而且置業(yè)顧問(wèn)對(duì)這種社區(qū)底商的未來(lái)銷售情況也是比較樂(lè)觀的;“買商鋪?zhàn)钪匾木褪且慈?，這個(gè)項(xiàng)目附近比較缺商業(yè)體，鴻泰廣場(chǎng)還是今年剛開(kāi)起來(lái)的。雖然我們小區(qū)只有三棟住宅樓，但周邊的小區(qū)不少，周圍一公里范圍內(nèi)的人都會(huì)往這邊聚，人流量是沒(méi)有問(wèn)題的。”

用專業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，商鋪的引流、節(jié)流、分流和裂變是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，這幾個(gè)環(huán)節(jié)總結(jié)下來(lái)就是一個(gè)“人”字。雖然在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)里，商鋪比住宅難賣是共識(shí)，但相比較來(lái)說(shuō)，在有人氣的地方，商鋪還是有潛力可挖的。

項(xiàng)目開(kāi)盤多年 但仍有商鋪“待字閨中”

即便有人氣，商鋪的命運(yùn)也是多舛的。在距離開(kāi)平路45號(hào)只有2公里的中冶文沁苑也有商鋪在售，但在小區(qū)2017年交付后就存在了，可到現(xiàn)在仍然可售。“社區(qū)底商的面積最小105平方米，單價(jià)兩萬(wàn)到兩萬(wàn)五，不過(guò)實(shí)際成交價(jià)還可以跟領(lǐng)導(dǎo)談。”與開(kāi)平路45號(hào)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為社區(qū)底商的單價(jià)會(huì)比同小區(qū)溢價(jià)1.2-1.5倍不同，中冶文沁苑的單價(jià)相對(duì)便宜，并且還有能講價(jià)的空間。

像中冶文沁苑這樣開(kāi)盤甚至交付多年仍“名花無(wú)主”的商鋪還有不少，比如市北區(qū)的紅錦坊項(xiàng)目最早在2011年就拿到了預(yù)售許可證，但到現(xiàn)在仍有近30套商鋪處于未網(wǎng)簽、可售的狀態(tài)。敦化路上海博雅苑的商鋪是2018年取得的預(yù)售許可證，目前仍有不少商鋪在青島網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示為可售狀態(tài)。泰山路99號(hào)的11間商鋪在2017年取得預(yù)售許可，但現(xiàn)在仍有10間商鋪顯示為可售狀態(tài)，已售套數(shù)僅為1。

信網(wǎng)也注意到，一些項(xiàng)目為了順利賣出商鋪，會(huì)在價(jià)格上做出大幅度優(yōu)惠，給出的簽約價(jià)甚至低于備案價(jià)的下浮下限。今年3月，于先生曾在高新區(qū)一項(xiàng)目購(gòu)買了一間面積為98平方米的商鋪，合同簽約總價(jià)143.5萬(wàn)元。但這件商鋪的備案單價(jià)超過(guò)26000元，即使按照可浮動(dòng)率0.2算，簽約價(jià)也遠(yuǎn)低于備案價(jià)格。也正是因?yàn)楹灱s價(jià)過(guò)低，不符合規(guī)定，于先生購(gòu)買的這套商鋪至今沒(méi)有能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

影響因素多 商鋪不好買也不好賣

對(duì)買住宅的剛需人群來(lái)說(shuō)，買房子要考慮面積大小和價(jià)格，周邊配套設(shè)施和日后的升值空間都屬于加分項(xiàng)，并不能完全起決定作用。但對(duì)于購(gòu)買商鋪的人來(lái)說(shuō)，房子本身的大小與結(jié)構(gòu)、地段與人口、交通與商圈業(yè)態(tài)、周邊租金水平和購(gòu)入價(jià)格都是要考慮的，甚至連這間商鋪里有沒(méi)有承重柱、帶不帶煙道這樣的細(xì)枝末節(jié)都要做仔細(xì)的研究。

商鋪不好買也不好賣，原因說(shuō)到底還是成本與收益。

要做生意的商鋪面積不能太小，信網(wǎng)也注意到拿證多年如今仍未找到下家的商鋪大多數(shù)都是大面積的。高于住宅1.2-1.5倍溢價(jià)的單價(jià)再加上大面積，決定了商鋪的總價(jià)不便宜。因?yàn)樯啼伒纳虡I(yè)屬性，雖然不受限購(gòu)政策的限制，但首付比例也至少要達(dá)到50%，契稅也比普通住宅要高，這樣算下來(lái)，價(jià)格就成為了商鋪銷售的第一道坎兒。

商鋪?zhàn)兓鄻拥男问揭沧屚顿Y客得好好掂量以后才能出手。在開(kāi)平路45號(hào)項(xiàng)目的營(yíng)銷中心，置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)商鋪的戶型有很多種，購(gòu)買的時(shí)候應(yīng)該先對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方向有預(yù)設(shè)。“比如有的商鋪是一拖二，樓上樓下有兩層，有的商鋪看上去也是兩層，但樓上樓下是兩套，并不相通，還有的雖然只有一層，但是層高高一些，業(yè)主可以自己打個(gè)隔斷，用起來(lái)也比較方便。”置業(yè)顧問(wèn)以開(kāi)平路45號(hào)項(xiàng)目為例，同樣都是沿街商鋪，西側(cè)的可能會(huì)有煙道的設(shè)計(jì)，但東側(cè)的因?yàn)闃巧嫌凶≌圆荒茉O(shè)計(jì)煙道，“這就看客戶要怎么選了，未來(lái)要是想經(jīng)營(yíng)餐飲的話就不能選東邊的鋪?zhàn)印?rdquo;

價(jià)格也好，戶型也罷，這是影響商鋪銷售的自身因素;而放眼市場(chǎng)，周圍環(huán)境因素則可能會(huì)影響商鋪未來(lái)的命運(yùn)。與開(kāi)平路45號(hào)項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)的龍湖·春江酈城的商鋪現(xiàn)在就經(jīng)營(yíng)得很紅火，理發(fā)店、藥店、便利店、餐館等各種業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有，不僅方便了周邊居民日常購(gòu)物，買了商鋪的業(yè)主也不擔(dān)心往后的租賃問(wèn)題。信網(wǎng)通過(guò)第三方平臺(tái)查詢到，這里的商鋪每月的預(yù)計(jì)收益在5000元左右，而且目前要轉(zhuǎn)手出售、出租的鋪?zhàn)硬⒉欢?，這也從另一方面說(shuō)明了商鋪的盈利情況是受業(yè)主認(rèn)可的。

坐落于李村商圈的一處地下商業(yè)綜合體也是商鋪，但與社區(qū)底商不同，這是一個(gè)純商業(yè)而且是項(xiàng)目方自持、只租不售的項(xiàng)目。“這個(gè)項(xiàng)目能直接通地鐵，而且還連接著李村商圈的好幾家商場(chǎng)，我以為會(huì)非常紅火，可現(xiàn)在看客流量并不大。”王女士曾想過(guò)在這里租個(gè)鋪?zhàn)娱_(kāi)個(gè)美甲店，但去轉(zhuǎn)過(guò)幾次以后現(xiàn)在已經(jīng)有些動(dòng)搖了。

信網(wǎng)在該綜合體也看到，目前入駐的商鋪并不多，還有不少商鋪只是裝修的門頭，并沒(méi)有正式營(yíng)業(yè)，還沒(méi)有找到租客的商鋪都有標(biāo)志牌說(shuō)明，顯示著商鋪的位置和面積大小。據(jù)招商工作人員介紹，該綜合體目前只是開(kāi)街，正式開(kāi)門營(yíng)業(yè)要等到明年5月，所以現(xiàn)階段對(duì)入駐的商戶采取免租金的優(yōu)惠政策，而且正式營(yíng)業(yè)后項(xiàng)目方也只是收取租金，并不會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行抽成，“這也算是我們吸引租客的一種方式。”

上半年商業(yè)成交均價(jià)下滑 社區(qū)商業(yè)仍占大頭

2021年7月初，銳理數(shù)據(jù)發(fā)布了2021青島房地產(chǎn)半年總結(jié)。根據(jù)這份報(bào)告，2021年上半年商業(yè)供銷下滑，2月份成交量將至冰點(diǎn)，整體均價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性震蕩。成交方面，2021你那上半年商業(yè)共成交0.36萬(wàn)套，約43.97萬(wàn)平方米，成交面積同比上升26.5%。價(jià)格方面，2021年上半年商業(yè)成交均價(jià)為每平方米14548元，同比下降10%。同時(shí)，截至2021年年中，商業(yè)市場(chǎng)年度庫(kù)存升至669萬(wàn)平方米，去化周期延長(zhǎng)至91個(gè)月，存量主要集中在城陽(yáng)、原膠南和即墨等區(qū)域。

分品類看青島的商業(yè)市場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)無(wú)論在供應(yīng)結(jié)構(gòu)還是成交結(jié)構(gòu)上都占據(jù)了絕大多數(shù)，但在價(jià)格方面社區(qū)商業(yè)以及公寓、寫字樓的價(jià)格下降，專業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格則上漲明顯。

“商鋪的前景是受地產(chǎn)和商業(yè)實(shí)體兩大行業(yè)影響的，不能單把它當(dāng)做生意，也不能單獨(dú)看作是買房。很多投資人在考察商鋪時(shí)都會(huì)反復(fù)斟酌，不僅要考慮現(xiàn)在的環(huán)境，還要考慮未來(lái)的規(guī)劃和方向，所以指著商鋪賺錢并不容易。”張先生大學(xué)研究生畢業(yè)后就在北京從事商業(yè)地產(chǎn)分析研究，青島雖然不是一線城市，但在業(yè)內(nèi)也經(jīng)常被提起。張先生表示，與國(guó)內(nèi)同級(jí)別的城市相比，青島的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境不算好，近年來(lái)也鮮有投資人將大筆資金投入到青島的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中。對(duì)一般的投資者來(lái)說(shuō)，商鋪的選擇需要不少知識(shí)儲(chǔ)備，還需要有對(duì)不同區(qū)域和板塊的深入了解，絕對(duì)不能是聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)介紹幾句就拍板決定的。

說(shuō)到底，買商鋪是一種投資行為，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。“一鋪養(yǎng)三代”的美好愿望能否實(shí)現(xiàn)也不是短短幾年就能實(shí)現(xiàn)的，把多年積蓄折在商鋪里的人也不在少數(shù)，因此投資需謹(jǐn)慎這句話放在商鋪的買賣上，同樣適用。(信網(wǎng)首席記者 于曉)