“去庫(kù)存”還需更多“組合拳”

如何看待各地政府紛紛出臺(tái)的去庫(kù)存政策?

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓預(yù)測(cè)，在全國(guó)兩會(huì)前后，中央和各地方政府還會(huì)出臺(tái)新一輪的“去庫(kù)存”政策。在他看來，目前三四線城市的去庫(kù)存效果仍不明顯，而且有的還出現(xiàn)反彈跡象，部分地區(qū)去庫(kù)存政策落實(shí)不嚴(yán)，執(zhí)行不到位。

中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，目前共有近150個(gè)城市出臺(tái)了“去庫(kù)存”的相關(guān)措施，但大多都是從鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、貨幣化安置、使用公積金杠桿、商品房由售轉(zhuǎn)租等方面入手。他建議，在三四線城市應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)間開展兼并重組，“把一些拿了地但賣不出去房子的小企業(yè)兼并后，市場(chǎng)能更加健康”。

對(duì)于由售轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的措施，陳晟認(rèn)為符合供給側(cè)改革的邏輯。他指出，通過分時(shí)使用、租賃使用等方式，根據(jù)不同使用需求來轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，挖掘庫(kù)存房源的使用價(jià)值，也不失為一種很好的措施。

謝逸楓提醒，通過改變產(chǎn)品業(yè)態(tài)來消化庫(kù)存的方式也可能涉及到更改規(guī)劃、更改面積、涉嫌合同欺詐等情況，所以實(shí)際有效性較差。此外，如果消費(fèi)者了解這些產(chǎn)品形態(tài)涉嫌違規(guī)更改后，還可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的反彈，消費(fèi)者退房的情況。

對(duì)于各地政府針對(duì)去庫(kù)存使出的“招式”，謝逸楓認(rèn)為很多地方仍存在政策過于單一、政策執(zhí)行不力的問題。他表示，因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)泡沫，很多三四線城市的銀行執(zhí)行的還是三四成的首付房貸，近50%的三四線城市的銀行都沒有執(zhí)行兩成首付貸款的政策。

“出現(xiàn)這些問題主要是因?yàn)橹醒胝卟粔蚣?xì)化，有點(diǎn)‘一刀切’的情況，對(duì)政策的執(zhí)行情況也沒跟進(jìn)監(jiān)督，地方政府沒有具體細(xì)化。”他說。

謝逸楓建議，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大的三四線城市要通過強(qiáng)化個(gè)人房貸的執(zhí)行力度，將房貸首付落實(shí)至兩成，并放開戶口的限制，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，增加市場(chǎng)購(gòu)買力，將商品房轉(zhuǎn)化為保障房，或者直接給購(gòu)房者補(bǔ)貼等政策，打出“組合拳”，形成政策體系的合力。