【案情簡介】

2015年1月，江西省吉安縣的王某看中了一樓盤，并簽訂了購房協(xié)議。據(jù)悉，該樓盤5月1日開盤，王某應(yīng)約來交房款簽合同，王某交清房款后拿到合同后很是驚訝，因為建筑面積才35.6㎡的房子公攤為12.219㎡，公攤面積高達34.32%。因在購房合同簽訂前未告知所購房屋的公攤面積，于是王某當(dāng)場拒絕了簽訂合同，并要求經(jīng)營者全額退還房款217,767元。遭到拒絕后，王某便向江西省吉安縣消費者協(xié)會(以下簡稱吉安縣消協(xié))投訴。

【處理過程及結(jié)果】

接到投訴后，吉安縣消協(xié)立即組織調(diào)查核實。經(jīng)調(diào)查投訴情況屬實，經(jīng)消協(xié)工作人員調(diào)解，經(jīng)營者同意退還全部房款217,767元。

【案例評析】

新修正的《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱新修正的《消法》）第二條規(guī)定“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護。”第三條規(guī)定“經(jīng)營者為消費者提供其生產(chǎn)、銷售的商品或者提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本法；本法未作規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守其他有關(guān)法律、法規(guī)。”本案中，王某與開發(fā)商之間形成的系商品房買賣關(guān)系，王某購買商品房系因生活消費需要而購買，屬于消法保護的范疇。

根據(jù)新修正的《消法》第八條規(guī)定“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利。消費者有權(quán)根據(jù)商品或者服務(wù)的不同情況，要求經(jīng)營者提供商品的價格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級、主要成份、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務(wù)，或者服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費用等有關(guān)情況。”第二十條規(guī)定“經(jīng)營者向消費者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的質(zhì)量、性能、用途、有效期限等信息，應(yīng)當(dāng)真實、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。”以及《江西省實施＜中華人民共和國消費者權(quán)益保護法＞辦法》第八條“經(jīng)營者除應(yīng)當(dāng)履行《消費者權(quán)益保護法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)外，還必須遵守下列規(guī)定：（五）消費者在購買商品付款后感到不滿意當(dāng)場提出退貨的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退還全部價款，并不得收取任何費用；”之規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向買受人提供有關(guān)商品房的真實信息并應(yīng)出示相關(guān)資料予以說明，其未如實告知消費者王先生商品房的全部真實信息，而且隱瞞的是重要信息，根據(jù)上述法律規(guī)定吉安縣消協(xié)作出如上調(diào)解方案。

本案中還涉及了格式合同的問題，購房協(xié)議系開發(fā)商事先擬定好，提供給消費者王某的，屬于典型的格式合同。格式合同也稱格式條款，《中華人民共和國合同法》第三十九條對格式條款的定義及使用人的義務(wù)作了明確規(guī)定，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”第四十條對格式條款無效的情形作出規(guī)定，尤其強調(diào)“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”新修正的《消法》第二十六條規(guī)定“經(jīng)營者在經(jīng)營活動中使用格式條款的，應(yīng)當(dāng)以顯著方式提請消費者注意商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風(fēng)險警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等與消費者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，并按照消費者的要求予以說明。經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費者責(zé)任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。”所以，從這個角度分析，開發(fā)商未就購房合同中的限制消費者權(quán)利的條款予以顯著方式提請消費者注意，其條款也應(yīng)是無效的。（案例提供：江西省吉安縣消費者協(xié)會）