房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩離不開(kāi)房?jī)r(jià)的漲跌，因?yàn)樗囊簧唤刀紶縿?dòng)著千萬(wàn)買(mǎi)房人的神經(jīng)。眼下，2015最后一個(gè)月也即將走向尾聲?；仡櫱鄭u樓市這一年，房?jī)r(jià)從年初一路“磕磕絆絆”跌到了年尾，可在房?jī)r(jià)最低點(diǎn)的11月卻迎來(lái)了1.4萬(wàn)套的單月最高銷(xiāo)量。不少準(zhǔn)備置業(yè)的購(gòu)房者不免心生疑惑：房?jī)r(jià)動(dòng)蕩，買(mǎi)什么樣的房子能“只漲不跌”呢?

關(guān)鍵詞：地鐵盤(pán)

青島地鐵時(shí)代來(lái)臨地鐵盤(pán)成開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)法寶 地鐵盤(pán)升值潛力大

日前，青島首條地鐵M3號(hào)線(xiàn)北段開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)，青島地鐵時(shí)代也隨之開(kāi)啟。地鐵聯(lián)通的“1小時(shí)生活圈”遍布大青島。然而除了此次北線(xiàn)十站開(kāi)通最先受益的李滄交通商務(wù)區(qū)、李村商圈和新都心之外，在島城還有不少區(qū)域的新房是發(fā)展?jié)摿薮蟮?ldquo;地鐵房”。業(yè)內(nèi)人士分析，在接下來(lái)陸續(xù)開(kāi)通地鐵的沿線(xiàn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲也將成為不可更改的事實(shí)。

根據(jù)最新規(guī)劃調(diào)整，至2020年我市將形成由11條軌道交通線(xiàn)路聯(lián)通的立體交通，全長(zhǎng)470.4公里，而遠(yuǎn)景年規(guī)劃路網(wǎng)將由16條線(xiàn)路及2條支線(xiàn)構(gòu)成，全長(zhǎng)807公里。屆時(shí)，幾乎涵蓋整個(gè)大青島的立體交通網(wǎng)將形成。而從具體規(guī)劃來(lái)看，有三條線(xiàn)路完全在市內(nèi)穿梭。其中，包括已于年底半幅通車(chē)的3號(hào)線(xiàn)，還有4號(hào)線(xiàn)和5號(hào)線(xiàn)。

如今，位于李村站附近的海信東山郡、位于青島北站附近的越秀星匯藍(lán)灣、位于新都心的萬(wàn)科城等新建項(xiàng)目都已經(jīng)成為青島地鐵開(kāi)通的首批受益新建樓盤(pán)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的售價(jià)也在房?jī)r(jià)動(dòng)蕩的這一年中穩(wěn)中有升，并未出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

“地鐵開(kāi)通以后不光大家出行方便了，估計(jì)周邊的房?jī)r(jià)也還會(huì)大漲!”不少準(zhǔn)備購(gòu)房的市民稱(chēng)，如今購(gòu)房又有了一條重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，看房子附近有沒(méi)有地鐵。記者走訪也發(fā)現(xiàn)，如今打著地鐵概念漲價(jià)的樓盤(pán)不在少數(shù)。剛剛開(kāi)通的地鐵站口，更是有不少開(kāi)發(fā)商借地鐵之名宣傳項(xiàng)目。地鐵盤(pán)顯然已經(jīng)成為各家開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)搶客源的法寶。

不過(guò)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，真正的地鐵樓盤(pán)，應(yīng)該是距離地鐵站點(diǎn)200與500米之內(nèi)，路程在5—10分鐘之內(nèi)。這樣的距離，將使地鐵樓盤(pán)的便利性和安全性都達(dá)到最佳。由此，在200米到500米之間的樓盤(pán)才是地鐵物業(yè)的完美體現(xiàn)。

此外，業(yè)內(nèi)人士提醒，買(mǎi)規(guī)劃有地鐵的樓盤(pán)，對(duì)地鐵的通車(chē)時(shí)間一定要準(zhǔn)確把握。遠(yuǎn)期規(guī)劃的交通路線(xiàn)、站點(diǎn)分布、通車(chē)時(shí)間、工程是否如期竣工等因素，一定要事先考慮在內(nèi)。由于預(yù)售房一般都是在售后一到兩年內(nèi)交房，如果地鐵規(guī)劃5年后開(kāi)通，那在沒(méi)有開(kāi)通地鐵的這段時(shí)間里，工作生活會(huì)受到影響。因此購(gòu)房者在選擇地鐵盤(pán)時(shí)應(yīng)盡量考慮那些接近通車(chē)或者業(yè)已通車(chē)的線(xiàn)路。

關(guān)鍵詞：學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)已無(wú)法用面積衡量 十多年間單價(jià)漲十倍

對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，從孩子降生的那一刻起 ，便與數(shù)不清的“比”、“搶”、“爭(zhēng)”脫不了關(guān)系。小學(xué)，就是孩子踏上人生競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)的第一步，也因?yàn)檫@個(gè)原因，擠破頭上名校成了多年來(lái)一道特殊的社會(huì)景觀，而因?yàn)檫@個(gè)原因造就的天價(jià)學(xué)區(qū)房，是家長(zhǎng)們探討的熱門(mén)話(huà)題。今年年初，全面取消擇校的消息在家長(zhǎng)中引起不小的震動(dòng)，想上好學(xué)校，學(xué)區(qū)房成了唯一的出路。

有人形容前幾年學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)像坐上了“火箭筒”，一點(diǎn)也不夸張。自2000年以來(lái)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格飛漲，大學(xué)路周邊2000年左右的好房源單價(jià)從最高2000元/平方米左右漲到了如今2.3萬(wàn)元/平方米左右，而小戶(hù)型的老房子更沒(méi)法用單位面積來(lái)衡量，十幾平方米、房齡三四十年基本沒(méi)法住的老房子，2000年單價(jià)2000元/平方米左右，如今可以賣(mài)到50多萬(wàn)元，漲幅驚人。不過(guò)，從今年開(kāi)春，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直比較穩(wěn)定，“基本就是2%～3%的漲幅，這跟正常二手房漲價(jià)的幅度差不多。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師孫旭告訴記者。

說(shuō)起熱門(mén)的學(xué)區(qū)，青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大學(xué)路、太平路等幾個(gè)小學(xué)都是一直以來(lái)的大熱學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也是一路看漲，今年熱門(mén)學(xué)區(qū)有沒(méi)有什么變化呢?“因?yàn)楸容^好的小學(xué)都集中在西部，所以西部的學(xué)區(qū)房仍然是成交熱點(diǎn)，但是今年與往年不同的是，德縣路小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房特別熱，好多家長(zhǎng)過(guò)來(lái)咨詢(xún)，現(xiàn)在那邊的房?jī)r(jià)也到了2萬(wàn)元/平方米左右了。”孫敏杰說(shuō)，另外，文登路小學(xué)也是一個(gè)熱門(mén)片區(qū)。在東部，南京路小學(xué)周邊算是比較熱門(mén)的學(xué)區(qū)，根據(jù)房子不同價(jià)格在2萬(wàn)～2.5萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，學(xué)區(qū)房作為樓市的一項(xiàng)特殊的“功能性產(chǎn)品”，短時(shí)間內(nèi)身價(jià)或?qū)⒗^續(xù)走高。不過(guò)，隨著不少名校在新區(qū)建設(shè)分校，未來(lái)青島優(yōu)質(zhì)教育資源的分布會(huì)愈發(fā)合理，屆時(shí)，讓適齡子女就讀好學(xué)校可能不再局限于市南老城區(qū)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)或?qū)⒅饾u趨于平穩(wěn)。

關(guān)鍵詞：主城海景房

主城海景房只漲不跌 部分新盤(pán)3萬(wàn)/㎡只是起價(jià)

青島作為濱海城市，海景房是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的特色產(chǎn)品。每年5～10月份，不少海景房開(kāi)發(fā)商、房主就把其當(dāng)成熱銷(xiāo)季節(jié)。如今步入12月，伴隨氣溫降低青島海景房“季節(jié)性遇冷”也開(kāi)始出現(xiàn)，不少海景房看房、租賃客流量萎縮明顯。但值得注意的是，主城區(qū)一些海景房卻并不會(huì)受到銷(xiāo)售淡季的原因而降價(jià)，反而會(huì)“只漲不跌”。

麥島位于市南區(qū)和嶗山區(qū)交界處，背依浮山，南鄰黃海。依山傍海的優(yōu)越地理位置注定了該區(qū)域高不可攀的房?jī)r(jià)。

記者調(diào)查了解到，目前該區(qū)域的新房?jī)r(jià)格均在13000元/㎡以上，最高者海信君匯達(dá)到了90000元/㎡，這個(gè)價(jià)格也是該區(qū)域目前定價(jià)最高的項(xiàng)目。除此之外，這一片區(qū)的保利漫月山、世茂拾貳府、亞麥山城三期住宅項(xiàng)目的均價(jià)也在25000元/㎡上下;海信天璽、海信天悅等項(xiàng)目的均價(jià)則達(dá)到了3萬(wàn)/㎡以上。

駐守該區(qū)域多年的一位資深二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，麥島片區(qū)在過(guò)去的五六年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)漲了2—3倍。未來(lái)這一區(qū)域的房?jī)r(jià)還有可能會(huì)繼續(xù)上漲，畢竟作為主城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的海岸線(xiàn)，單憑這一地域優(yōu)勢(shì)，麥島的房?jī)r(jià)就很難會(huì)下跌。

除此之外，東海路、香港路、江西路及寧夏路沿線(xiàn)的海景房也都存在類(lèi)似情況。它們?nèi)嘉挥诎l(fā)展成熟的主城區(qū)，且均屬于稀有的海景房。根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)定，即使房?jī)r(jià)動(dòng)蕩，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)較穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。