原標(biāo)題：房改新政開啟新租房時(shí)代

專家認(rèn)為，解決租賃住房問(wèn)題顯然主要是依靠市場(chǎng)。首先，租賃住房體系中的市場(chǎng)部分，應(yīng)該完全由市場(chǎng)解決。政府要做的是改革和完善相關(guān)的制度基礎(chǔ)和監(jiān)管規(guī)則，發(fā)展和培育供求市場(chǎng)主體，使供求雙方有動(dòng)力、有條件并且依循規(guī)則參與租賃交易。其次，租賃住房體系中保障部分，雖然由政府主導(dǎo)或者引導(dǎo)，仍可以借鑒市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)規(guī)則和途徑，解決保障對(duì)象的住房租賃消費(fèi)問(wèn)題

7月20日，住建部聯(lián)合八部委印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

《通知》甫一下發(fā)，各地紛紛響應(yīng)。比如：廣州頒布租賃改革方案，提出租購(gòu)?fù)瑱?quán);北京則提出了“共有產(chǎn)權(quán)”住房;杭州推出租房創(chuàng)新模式，擬建智慧住房租賃平臺(tái)。

在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇看來(lái)，九部委聯(lián)合下發(fā)的發(fā)展租賃市場(chǎng)的新政力度之大，可謂前所未有。這意味著“住房改革再次出發(fā)”，改革方向是改變過(guò)去重售輕租的現(xiàn)狀，向租售并舉轉(zhuǎn)變。

他認(rèn)為，“只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問(wèn)題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場(chǎng)的方式解決。不同的購(gòu)買者和租賃者會(huì)在市場(chǎng)上找到自己的定位和選項(xiàng)。”

強(qiáng)調(diào)“新市民”概念

九部委《通知》提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)又要求貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位，建立購(gòu)租并舉住房制度，要解決新市民住房問(wèn)題。

與以往住房改革政策不同，此次改革突出了“新市民”概念，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)。

在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛看來(lái)，九部委發(fā)文支持12個(gè)城市的試點(diǎn)，目的在于通過(guò)實(shí)踐探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，盡快出臺(tái)中國(guó)特色住房制度中的租賃政策。

“隨著住房租賃制度改革的進(jìn)一步推進(jìn)，滯后的租賃市場(chǎng)也將被放置在風(fēng)口上。但是也必須認(rèn)識(shí)到，打破一些舊有制度的堅(jiān)冰還比較艱難，租賃市場(chǎng)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。”倪鵬飛說(shuō)。

實(shí)際上，兩年前中央就已經(jīng)提出住房租賃改革的新方向。2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口;2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作;2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次要求，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。

在中央住房租賃政策頻出的情況下，今年年初開始，各地也密集出臺(tái)了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策。

今年1月，廣東省就發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，提出搭建市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺(tái)，用于收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商品房。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠(yuǎn)、汕頭、佛山、東莞、中山等6個(gè)地市租賃平臺(tái)。

今年兩會(huì)期間，北京市明確將“培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”作為2017年的主要任務(wù)。

此間，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京正力圖使“租房住”成為解決居民住房問(wèn)題的重要方式，同時(shí)將完善“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

最近，上海市發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出，“十三五”期間上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套，加快住房市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在快速擴(kuò)張。全國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。

通過(guò)以上數(shù)據(jù)可見，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模巨大。但在房?jī)r(jià)高企的情況下，如何解決“新市民”住房問(wèn)題，正在考驗(yàn)執(zhí)政者的智慧。

倪鵬飛在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)認(rèn)為，從需求角度看，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段，居民需求包括住房消費(fèi)需求更加多樣化，租房成為主要選擇。而城鎮(zhèn)化加速期的大規(guī)模的流動(dòng)人口對(duì)租賃需求大大增加。尤其城鎮(zhèn)化邁入以人為核心的新型城鎮(zhèn)化階段，新市民尤其是年輕人住房需求成為住房發(fā)展的重要問(wèn)題，租賃需求相對(duì)購(gòu)買需求更加迫切。從供給角度看，中國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)束短缺邁入了飽和的新階段，目前城鎮(zhèn)家庭與住房套數(shù)之比已經(jīng)超過(guò)了1:1.1，富裕居民的投資需求為租賃市場(chǎng)提供了規(guī)模不小的房源。

“目前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置和庫(kù)存，這不僅導(dǎo)致當(dāng)前資源浪費(fèi)，而且沒(méi)有市場(chǎng)信號(hào)引導(dǎo)，還有可能導(dǎo)致未來(lái)嚴(yán)重過(guò)剩。發(fā)展租賃市場(chǎng)，是解決新市民問(wèn)題的重要途徑。”倪鵬飛說(shuō)。