原標(biāo)題：青島2025年住宅法拍房拍出1009套

近日，安居法拍網(wǎng)發(fā)布青島住宅法拍房數(shù)據(jù)，2025年成交1009套，較2024年度（成交806套）增幅顯著。記者統(tǒng)計京東法拍平臺數(shù)據(jù)，近四成房源以“一手成交”方式被“撿漏”。與此同時，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與大戶型改善房源則引發(fā)激烈競拍，單套房源最高競價達(dá)242輪。法拍房正成為滿足多元化住房需求的重要渠道。

全年法拍房成交1009套

據(jù)安居法拍網(wǎng)數(shù)據(jù)，2025年，青島市住宅類法拍房共計上拍2175套，成交1009套，整體成交率為46%。總成交金額達(dá)12.32億元，平均成交折價率為81%，顯示出法拍房市場在價格上具備一定吸引力。

從各區(qū)市表現(xiàn)來看，黃島區(qū)憑借其區(qū)域面積和房產(chǎn)存量優(yōu)勢，在上拍量、成交量和成交額三項核心指標(biāo)上均居首位，全年上拍744套，成交348套，成交金額為2.98億元。市南區(qū)以成交額2.21億元排名第二。嶗山區(qū)以成交額2.02億元排名第三。

在成交率方面，嶗山區(qū)以68%的比率領(lǐng)先全市，市北區(qū)以65%和李滄區(qū)以62%緊隨其后，這三個區(qū)域構(gòu)成了清倉率超過60%的“高清倉區(qū)”。從競拍活躍度來看，市南區(qū)和市北區(qū)競爭最為激烈，平均每套房產(chǎn)出價次數(shù)分別達(dá)到24次和22次，反映上述區(qū)域房產(chǎn)受關(guān)注度相對較高。

個別房產(chǎn)的競拍過程展現(xiàn)了市場的熱點所在。其中，市南區(qū)紫荊關(guān)路的一處住宅經(jīng)過多達(dá)242輪競價，最終以354萬元成交，遠(yuǎn)超其154萬元的評估價；市北區(qū)大沙路一處房產(chǎn)也經(jīng)歷了176輪競價；嶗山區(qū)香港東路某住宅以130輪競價、215萬元成交，同樣高于172萬元的評估價。這些案例直觀體現(xiàn)了核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)備受追捧。

熱門法拍房大戶型占一半

記者查閱京東法拍平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在競拍最為活躍的前40套房產(chǎn)中，出價次數(shù)從242次到47次不等，競爭激烈。深入分析這些熱門標(biāo)的，一個顯著趨勢浮出水面：改善型需求正在涌入法拍市場。在這40套房產(chǎn)中，面積超過120平方米的房屋有20套，占比一半；面積超過100平方米的房產(chǎn)則達(dá)到26套，平均面積達(dá)153平方米。此外，有9套房屋為頂樓、頂樓復(fù)式或一樓、一樓帶院等稀缺戶型。這組數(shù)據(jù)清晰地表明， 除了傳統(tǒng)的黃金地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)等剛性配套資源外，兼具功能性與舒適性的“宜居性房屋”正在法拍市場中強勢走俏。

即墨區(qū)文峰路一處129平方米的房產(chǎn)，評估價88.3萬元，經(jīng)過124輪激烈競拍后，最終以153.2萬元成交，溢價率高達(dá)73.5%。其高溢價的核心動力并非來自地段，而是其較新的房齡、合理的戶型以及在區(qū)域內(nèi)相對突出的居住品質(zhì)。同樣，黃島區(qū)連江路一處143平方米的一樓房產(chǎn)，憑借評估報告中注明的“贈送地下一層及附帶院落”這一稀缺賣點，吸引了4人報名并經(jīng)過57輪競價后方才落槌。嶗山區(qū)同安路一處頂樓帶閣樓的房屋， 13位競買人經(jīng)過65輪角逐，最終將這套144平方米的房屋推至310萬元的價格成交。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，早期法拍房主要由熟悉規(guī)則、擅長處理復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問題的專業(yè)投資者購入。隨著房地產(chǎn)市場熱度攀升，房價持續(xù)走高，法拍房因其普遍低于市場價的優(yōu)勢，開始進(jìn)入廣大普通購房者的視野，最初吸引的是對價格極其敏感的剛需一族。而近年來，隨著市場教育完成、“撿漏”成功案例增多，以及一批提供中介服務(wù)機構(gòu)的出現(xiàn)，法拍市場的交易安全性與便捷性大幅提升。這使得許多原本在二手房市場尋找改善房源的市民，開始將法拍房列為置業(yè)重要選項。

“一手成交”凸顯性價比

在法拍市場，不僅改善需求熱度攀升，也是剛需家庭較為重要置業(yè)通道和觀察二手房市場的窗口。根據(jù)安居法拍網(wǎng)數(shù)據(jù)，2024年度青島住宅法拍房成交806套，而2025年成交1009套，同比增幅顯著，達(dá)到25.2%。

剛需“冷靜”入場，“一手成交”占比頗高。記者查詢京東法拍平臺2025年成交的443套房產(chǎn)樣本發(fā)現(xiàn)，其中“一手成交”的房屋達(dá)到180套，占比約40.5%。這組數(shù)據(jù)意味著，每成交10套法拍房中，便有超過4套是以零競價的“底價”模式拍出，這是法拍房“撿漏”直觀的表現(xiàn)。對于預(yù)算嚴(yán)格、不愿或無力參與多輪競價的剛需購房者而言，這類房源意味著確定的成本和更高的成功率。當(dāng)然一手成交不乏好房，例如，嶗山區(qū)合肥路一處114平方米的房屋，最終以低于評估價近70萬元的價格成交；李滄區(qū)廣水路一處2019年交付的113平方米次新套三房，以111萬元價格成交，明顯低于同小區(qū)二手房的掛牌均價，性價比突出。

價格最能打動消費者，但法拍房與傳統(tǒng)二手房性質(zhì)略有不同。盈科（青島）律師事務(wù)所法拍團(tuán)隊田雅萱律師表示，在過戶方面，二手房過戶手續(xù)相對較為常規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)化。買賣雙方簽訂購房合同，雙方攜帶相關(guān)證件（如身份證、房產(chǎn)證、購房合同等）到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)，繳納相應(yīng)稅費，審核后領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。法拍房過戶手續(xù)因其特殊性而略有不同。繳納完房屋全款后，帶著法院出具的有效文書（如執(zhí)行裁定書、拍賣成交確認(rèn)書等）可直接到房管機構(gòu)辦理過戶手續(xù)。在稅費方面，部分法拍房可能存在前業(yè)主欠稅、需要二次繳稅情況。因此試水法拍房務(wù)必做好背景調(diào)查，并留足充裕資金以應(yīng)對可能產(chǎn)生的額外稅費。在貸款方面，法拍房首付款比例以及貸款利率與二手房一致，但銀行在抵押登記未落實前就要發(fā)放貸款，銀行的貸款審核則更為謹(jǐn)慎，并且為降低業(yè)務(wù)風(fēng)險，銀行需要保險公司提供階段性保證保險，購房者需充分做好提前量準(zhǔn)備。

青島晚報/觀海新聞/掌上青島記者 陳小川