原標(biāo)題：建設(shè)“好房子”，讓居住更舒適

我市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》 對(duì)新供居住用地給予土地規(guī)劃政策支持

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巧用容積率 支持公共空間建設(shè)

此次出臺(tái)的《措施》，明顯的變化是針對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算以及空中花園的建設(shè)。但在公共空間方面，《措施》則是通過(guò)容積率來(lái)引導(dǎo)。

●什么是容積率？

容積率是指一宗土地上的建筑面積與用地面積的比值。它反映了一定用地上的建設(shè)量。容積率數(shù)值越低，建設(shè)用地上的建設(shè)量越低。居住用地上的容積率會(huì)與住宅的建筑高度、建筑密度、樓間距等因素有必然聯(lián)系，合理的容積率能夠確保居住舒適度。

●哪些方面“不計(jì)容”？

《措施》從鄰里坊、架空層、下沉空間等多個(gè)方面給予“不計(jì)容”政策支持，鼓勵(lì)建設(shè)主體和設(shè)計(jì)單位通過(guò)更加科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出更多元、更宜居的生活空間。對(duì)購(gòu)房者而言，能夠享受到盡可能多的居住空間、更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，社區(qū)服務(wù)更具人性化。一個(gè)小區(qū)好不好，生活方不方便，很大程度上是由配建的公共服務(wù)設(shè)施決定。市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《措施》的出臺(tái)，就是鼓勵(lì)建設(shè)主體在居住小區(qū)內(nèi)為居民建設(shè)所需的服務(wù)設(shè)施，滿(mǎn)足從孩子到老人全齡友好的現(xiàn)代生活體驗(yàn)。

●“不計(jì)容”對(duì)居民有啥利好？

《措施》對(duì)小區(qū)配建的鄰里坊“不計(jì)容”“不計(jì)價(jià)”，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有積極性在小區(qū)內(nèi)建設(shè)綜合性的便民服務(wù)中心。鄰里坊內(nèi)“一坊多能”，包括社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)文化、便民商業(yè)、快遞服務(wù)和公共衛(wèi)生間等5項(xiàng)基本保障型公共服務(wù)，有條件的還鼓勵(lì)增設(shè)社區(qū)食堂、閱覽室等增值型服務(wù)。鄰里坊復(fù)合性強(qiáng)、靈活性高，既便于為居民提供更優(yōu)的集中服務(wù)，又便于政府的管理，極大提升住區(qū)公共服務(wù)便捷度。

此外，《措施》對(duì)架空層、下沉空間給予“不計(jì)容”政策支持，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商為居民營(yíng)造更多全新的共享交流鄰里場(chǎng)所和休憩活動(dòng)的公共空間。居民可利用架空層下棋、打牌、健身、聊天等，使居民享受到能遮風(fēng)避雨的戶(hù)外空間。可利用下沉空間設(shè)置健身房、游泳池、閱覽室等，使居民足不出小區(qū)享受到現(xiàn)代生活的服務(wù)需求。

日前，青島市自然資源和規(guī)劃局出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《措施》），從“優(yōu)化土地出讓”“提供容積率支持”兩端發(fā)力，助力“好房子”建設(shè)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)“下沉空間”“空中花園”“封閉式陽(yáng)臺(tái)”等，為“好房子”建設(shè)提供政策保障及方向指引。23日下午，市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，解讀《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》。

競(jìng)買(mǎi)保證金按起始價(jià)20%繳納

在房地產(chǎn)行業(yè)，土地與房子的關(guān)系被形容為“面粉與面包”，此次出臺(tái)的《措施》首先從土地供應(yīng)方面入手。一方面，強(qiáng)化擬出讓土地信息公開(kāi)，在商品住宅用地清單發(fā)布后，通過(guò)土地推介會(huì)、企業(yè)座談會(huì)等渠道，宣傳推介地塊優(yōu)勢(shì)和價(jià)值潛力。同時(shí)，豐富地塊信息公開(kāi)內(nèi)容，及時(shí)公布地塊周邊交通、教育、醫(yī)療等現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，便于開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確了解地塊信息，為選地決策提供充分參考。另一方面，優(yōu)化商品住宅用地出讓公告。對(duì)住宅用地限價(jià)措施進(jìn)行調(diào)整，不再執(zhí)行樓面單價(jià)新高、單宗商品住宅用地溢價(jià)率15%的限價(jià)要求。土地出讓公告時(shí)間在按規(guī)定不低于20天的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)延長(zhǎng)公告時(shí)間，給市場(chǎng)主體充足的研判決策時(shí)間。

同時(shí)，調(diào)整競(jìng)買(mǎi)保證金及出讓價(jià)款支付方式。為減輕企業(yè)資金壓力，將住宅用地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金調(diào)整到可以按最低比例，也就是出讓起始價(jià)的20%繳納，同時(shí)延長(zhǎng)土地出讓價(jià)款分期繳納時(shí)限，土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款的50%，剩余的土地出讓金繳納期限可延長(zhǎng)至1年，為企業(yè)提供了更大的資金靈活性。另外，按照以往工作流程，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應(yīng)在繳清全部土地出讓金之后方可交付競(jìng)得人實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)。

另外，為加快項(xiàng)目建設(shè)，《措施》規(guī)定，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，受讓人在繳納50%出讓價(jià)款且承諾在6個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)的，可將土地交付競(jìng)得人進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展施工前期工作，提前了交地時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提升了效率，促進(jìn)項(xiàng)目盡快達(dá)到預(yù)售條件。

“鄰里坊”不計(jì)入用地容積率

除了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的持續(xù)發(fā)力，《措施》還從多方面提供規(guī)劃支持，特別是公共設(shè)施建設(shè)方面。在公服配套方面，《措施》規(guī)定，集中配建的“鄰里坊”及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托育所、社區(qū)服務(wù)站、微型消防站，不計(jì)入用地容積率，不計(jì)入土地價(jià)值。鄰里坊建筑面積按照350平方米/千人計(jì)算，單處最小面積350平方米，并由各區(qū)（市）政府安排專(zhuān)門(mén)主管單位或街道統(tǒng)籌管理，提升公共服務(wù)水平。小區(qū)門(mén)衛(wèi)室、地下停車(chē)庫(kù)出入口是連接居住小區(qū)內(nèi)外的過(guò)渡空間，是展現(xiàn)小區(qū)特色的窗口。《措施》提出，居住小區(qū)用于通行管理、信息傳達(dá)、安全保衛(wèi)功能的出入口門(mén)衛(wèi)室，其建筑面積不大于20平方米的，不再計(jì)入容積率。有頂蓋車(chē)庫(kù)出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計(jì)算調(diào)整為不計(jì)入容積率，同時(shí)要求其形式、材質(zhì)、色彩應(yīng)與居住小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。打造功能完善、設(shè)計(jì)精美的小區(qū)出入口空間，提升城市界面美觀(guān)度。

在住宅使用空間方面，對(duì)住宅首層架空層的計(jì)容規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，明確指出在緊鄰居住小區(qū)集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地的住宅建筑底層可以設(shè)置架空層，架空層層高不宜小于3.6米，并作為公共休閑、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。架空層內(nèi)部電梯、樓梯、門(mén)廳、設(shè)備管井、市政設(shè)備設(shè)施等必要使用空間的建筑面積，累計(jì)不大于底層投影面積30%的部分，不再計(jì)入容積率。從而鼓勵(lì)符合條件的小區(qū)合理設(shè)置架空層，通風(fēng)降噪，疏解地面交通，增加公共交往空間，打造開(kāi)放多元復(fù)合的活力社區(qū)。另外鼓勵(lì)居住小區(qū)建設(shè)下沉空間，《措施》提出，鼓勵(lì)有條件的居住小區(qū)結(jié)合集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置下沉空間。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用與下沉空間相連的地下建筑建設(shè)健身房等業(yè)主共享的文體活動(dòng)設(shè)施，滿(mǎn)足居民更高品質(zhì)的生活需求，這部分地下空間不再計(jì)入容積率?！洞胧诽岢?，居住小區(qū)建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質(zhì)材料的，飾面層可不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造經(jīng)久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。

封閉陽(yáng)臺(tái)按照一半計(jì)算容積率

公共空間是住區(qū)高品質(zhì)生活的重要空間載體，但要想獲得更好的居住體驗(yàn)，室內(nèi)的居住空間更為重要?！洞胧穼?duì)室內(nèi)居住空間也推出了多項(xiàng)容積率優(yōu)化措施，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商提供更好的居住產(chǎn)品?！洞胧肥紫葘?duì)室內(nèi)空間計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，按照新的規(guī)定，套內(nèi)建筑面積超過(guò)140平方米的住宅，允許在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高，其面積不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積的25%并且不大于50平方米的，按照其水平投影只計(jì)算單層容積率。這有利于鼓勵(lì)創(chuàng)新的住宅空間設(shè)計(jì)模式，進(jìn)一步擴(kuò)大室內(nèi)采光面，增強(qiáng)室內(nèi)視野通透性，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理、舒適。

《措施》明確，原則上建筑高度不超過(guò)54米住宅每戶(hù)可以安排設(shè)置一處空中戶(hù)屬花園，設(shè)置于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，進(jìn)深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于兩個(gè)自然層，進(jìn)深在2.1米以?xún)?nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，2.1米—4米的部分不計(jì)入容積率。市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，和普通陽(yáng)臺(tái)不同，戶(hù)屬空中花園比一般陽(yáng)臺(tái)擁有更大的進(jìn)深，使住宅附屬空間具有更大的可使用面積。通過(guò)出臺(tái)容積率的支持措施，讓居民在樓房中既可享受私家庭園的“親地感”，養(yǎng)花種草、健身鍛煉、衣物晾曬，又可感受比地面花園更好的視野和通風(fēng)條件。

針對(duì)室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，鼓勵(lì)建設(shè)封閉式住宅陽(yáng)臺(tái)?！洞胧穬?yōu)化統(tǒng)一了陽(yáng)臺(tái)容積率核算標(biāo)準(zhǔn)，將住宅陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深尺寸由最大1.8米調(diào)改為最大2.1米，且封閉陽(yáng)臺(tái)按照一半計(jì)算容積率，改變既往全部計(jì)容計(jì)算規(guī)則，激發(fā)房地產(chǎn)商建設(shè)封閉陽(yáng)臺(tái)的積極性，保證套型功能完整性，滿(mǎn)足居民對(duì)更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求，減少高空墜物風(fēng)險(xiǎn)，提升建筑立面品質(zhì)。

本版撰稿 觀(guān)海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬