國慶長假以來，部分一二線城市商品住宅成交量持續(xù)反彈。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在近期一系列政策利好影響下，市場預(yù)期正出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，部分需求開始入市，政策疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，未來市場走勢仍取決于各地后續(xù)政策調(diào)整與銀行房貸利率優(yōu)惠力度，但房價暴漲可能性不大。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報告顯示，10月12日至18日一周，監(jiān)測的全國20個主要一二線城市住宅合計簽約面積環(huán)比回升45%。其中，北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積環(huán)比漲幅分別達(dá)到134%、78%、69%、51%，其中一線城市整體漲幅達(dá)到80%。報告指出，隨著成交持續(xù)回暖，幾大代表性城市庫存總量在繼續(xù)下降，去化壓力有所緩解。

另據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，10月房地產(chǎn)市場在持續(xù)升溫，國慶長假后，監(jiān)測的54城市成交量已經(jīng)連續(xù)三周呈上漲之勢。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期樓市反彈與中央層面及各地頻繁出臺的樓市調(diào)整政策密切相關(guān)，先是各地陸續(xù)取消或放松限購，然后是9月30日央行與銀監(jiān)會放寬房貸政策，10月13日多部門聯(lián)合降低住房公積金門檻，在此影響下，市場預(yù)期出現(xiàn)變化，部分需求，尤其是改善性需求開始加快入市。

中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認(rèn)為，市場近期經(jīng)歷的這一波反彈行情，是多重政策利好疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)。目前市場正處于緩慢升溫階段，后期市場走勢將取決于各地后續(xù)政策調(diào)整力度與銀行房貸利率優(yōu)惠力度。

業(yè)內(nèi)人士指出，此前央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文調(diào)整房貸政策，但從具體落實情況來看，銀行出于自身盈利及風(fēng)險考慮，難以給予大幅利率優(yōu)惠，此次房貸放松主要釋放的是部分改善性需求。房貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷發(fā)布報告指出，受住房金融利好消息影響，目前北京地區(qū)有約30%的改善置業(yè)人群打算申請?zhí)崆斑€貸，以便享受到首套房的優(yōu)惠政策，減輕購房時的經(jīng)濟(jì)壓力。

相對而言，不少首次購房者認(rèn)為并未得到實惠而選擇繼續(xù)觀望。胡志剛特別指出，各地樓市應(yīng)把握政策調(diào)整力度，支持剛性需求還應(yīng)在信貸政策上有所落實。當(dāng)前樓市預(yù)期已有所升溫，市場正處于微妙狀態(tài)，若未來銀行能執(zhí)行更優(yōu)惠的房貸利率，將會吸引更多首套房買家入市，樓市成交量有望繼續(xù)反彈，但鑒于整體庫存較高，價格暴漲可能性不大。此外，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)遵循“微刺激”與“精準(zhǔn)刺激”，諸如“購房補(bǔ)貼”等大尺度的地方措施并不可取，否則可能會引起投機(jī)力量抬頭。

據(jù)新華社電

相關(guān)新聞

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)處21個月低值

21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1至9月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，2014年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)增速連續(xù)9個月回落，景氣指數(shù)也下滑至94.72，為2012年11月以來的21個月最低值。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長12.5%，創(chuàng)5年來新低。

業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市整體持續(xù)調(diào)整的大環(huán)境下，房企融資環(huán)境尚未改善，資金壓力依然較大，導(dǎo)致投資意愿持續(xù)降低。進(jìn)入四季度，房企頻頻發(fā)債以解渴，預(yù)計在政策利好下，房企對市場的預(yù)期將轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會持續(xù)處于下滑狀態(tài)。

房地產(chǎn)投資增速下滑至近年來低位。數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)68751億元，同比增加12.5%(扣除價格因素實際增長11.7%)，增幅較上月回落0.7個百分點(diǎn)，投資增幅目前已連續(xù)9個月持續(xù)回落，較2013年同期19.7%下降7.2個百分點(diǎn)，降幅近三分之一。其中，1至9月住宅累計投資達(dá)到46725億元，同比增加11.3%，增幅較上月下降1.1個百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，前三季度投資增幅創(chuàng)五年來的新低，主要因為近期行業(yè)持續(xù)低迷，市場降溫態(tài)勢依舊，在庫存壓力較大的情況下，房企對后市的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，工作重點(diǎn)放在了去庫存、緩解資金壓力方面，導(dǎo)致投資力度放緩。

而作為樓市風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(以下簡稱國房景氣指數(shù))，9月數(shù)據(jù)為94.72，比上月回落0.07點(diǎn)，為2012年11月以來的21個月最低值。

不過，鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示，雖然9月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)仍處于95以內(nèi)并繼續(xù)回落，但是從今年以來景氣指數(shù)的整體走勢情況來看，進(jìn)入三季度以后，指數(shù)回落幅度明顯放緩。受市場回暖及政策利好因素影響，預(yù)計四季度房企整體銷售情況將有所好轉(zhuǎn)。針對房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期或?qū)⒂幸欢ㄅまD(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步回落的動力將有所減弱。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，9月以來央行出臺的多項政策利好房地產(chǎn)，將降低房企融資難度和成本，緩解房企資金壓力。據(jù)新華社電

新聞分析

如何解救房地產(chǎn)中介“跑路”背后的誠信危機(jī)?

近日，“興麟系”房產(chǎn)中介董事長吳秉麟及6名高管被批捕，在這個波及全國19個省市區(qū)，涉及金額達(dá)數(shù)億元的案件受到關(guān)注的同時，二手房交易資金安全問題再度引發(fā)公眾擔(dān)憂：“黑中介”卷款“跑路”何以如此猖獗?究竟“誰動了我的購房款”?

今年8月底起，遼寧、吉林、陜西、內(nèi)蒙古、河南、河北、云南、甘肅等19個省市區(qū)，“興麟系”房產(chǎn)中介公司相繼“蒸發(fā)”。經(jīng)公安部門初步調(diào)查，全國“興麟系”房產(chǎn)中介違規(guī)收受購房款達(dá)數(shù)億元，購房者少則被卷走幾千元，多則上百萬元，由此所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)和社會問題影響惡劣。

“興麟系”事件是當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場亂象的一個縮影。近年來，我國二手房交易量快速增長帶動房地產(chǎn)中介規(guī)模迅速擴(kuò)張，但與之相隨的是，中介違規(guī)經(jīng)營行為持續(xù)多發(fā)，房產(chǎn)中介糾紛成為各地消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)，行業(yè)長期面臨誠信危機(jī)。盡管主管部門加大了監(jiān)管力度，包括多次對二手房市場交易秩序進(jìn)行專項整治、要求建立二手房交易資金監(jiān)管制度等，一些中介公司自身的管理也趨于嚴(yán)格，但尚未從根本上杜絕此類卷款跑路事件的發(fā)生。

早在2006年底，當(dāng)時的建設(shè)部、中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，要求各地在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實施資金監(jiān)管政策，但各地實施情況都不是很理想。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會趙慶祥指出，在建立二手房交易資金監(jiān)管制度方面，由于相關(guān)的管理辦法屬于規(guī)范性文件，法律層級比較低，既不是強(qiáng)制性要求，也沒有對應(yīng)的罰則，大部分地區(qū)都沒有對資金監(jiān)管政策進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和操作，往往是“出了比較大的資金問題后才會要求建立資金監(jiān)管制度”。

與此同時，現(xiàn)有法律法規(guī)對主管部門的職責(zé)權(quán)限等未作出明確規(guī)定，使得監(jiān)管部門對房地產(chǎn)中介的管理長期處于被動應(yīng)付的狀態(tài)。而相關(guān)懲戒措施不嚴(yán)，違規(guī)成本較低，又在一定程度上縱容了部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違規(guī)行為。根據(jù)2011年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金的處以3萬元罰款。相比從房產(chǎn)交易中獲取的巨大收益，處罰金對中介違規(guī)行為難以起到威懾作用。

此外，在有效監(jiān)管不足的情況下，中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻較低，行業(yè)魚龍混雜，導(dǎo)致二手房交易資金處于高風(fēng)險之中。在一些地方，房地產(chǎn)中介只需在工商部門登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可，沒有專門的部門對其備案和經(jīng)營情況進(jìn)行監(jiān)管，一些“皮包公司”基本處于自由放任的狀態(tài)，一旦卷款“跑路”，購房者很難拿回他們的購房款。

業(yè)內(nèi)專家指出，中介“跑路”事件背后暴露出的監(jiān)管漏洞亟需制度填補(bǔ)，應(yīng)盡快完善并出臺專門針對房屋中介機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)中介的市場準(zhǔn)入、違規(guī)處理等做出更明確的規(guī)定。進(jìn)一步理順對房屋中介的管理機(jī)制，明確管理主體和職責(zé)權(quán)限，使房屋中介管理制度化、規(guī)范化。

中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委常務(wù)副秘書長康俊亮認(rèn)為，房地產(chǎn)中介的良性運(yùn)轉(zhuǎn)對于盤活存量房市場意義重大，在簡政放權(quán)的背景下，既要堅持市場化改革的前提，又要充分發(fā)揮中介的重要作用，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，通過建立會員自律機(jī)制、信用評價機(jī)制等，設(shè)立誠信檔案，促進(jìn)房地產(chǎn)中介健康有序發(fā)展。對于購房者而言，當(dāng)前也確實存在很多購房者對二手房交易規(guī)定和流程不了解、風(fēng)險防范意識不足的問題，要盡量選擇正規(guī)中介公司，增強(qiáng)資金安全意識。(據(jù)新華社電)

本文來源：蘭州日報