近年來(lái)，深圳的某些樓盤(pán)為了促進(jìn)房屋銷(xiāo)售打出“購(gòu)房三年原價(jià)回購(gòu)”的口號(hào)，吸引了大批想置業(yè)的市民。精明的開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)提出這樣的口號(hào)，是因?yàn)榭春蒙钲跇鞘械淖呦?。那么，究竟什么?ldquo;房屋回購(gòu)”，“房屋回購(gòu)”需要哪些條件，如何才能在利益受到損害時(shí)真正實(shí)現(xiàn)“房屋回購(gòu)”呢?懂先生為你一一解密。

房屋回購(gòu)的背景及現(xiàn)狀

房屋回購(gòu)在房屋合同中較為常見(jiàn)，雖然這種行為目前沒(méi)有法律上的明確依據(jù)，但隨著我國(guó)的住房改革走向貨幣化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)的發(fā)展也是一片欣欣向榮。與之相伴的是一系列法律問(wèn)題也深深困擾著相關(guān)從業(yè)人員。

房屋回購(gòu)是房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的新事物，在我國(guó)，法律對(duì)“房產(chǎn)回購(gòu)”并未作相應(yīng)的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻出現(xiàn)了房產(chǎn)回購(gòu)的現(xiàn)象。受我國(guó)社會(huì)現(xiàn)狀和傳統(tǒng)文化的影響，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)向來(lái)受到民眾的高度重視，所以在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐當(dāng)中，有關(guān)于房屋回購(gòu)的法律爭(zhēng)議也常常見(jiàn)諸報(bào)端。

1、開(kāi)發(fā)商同回購(gòu)房人簽訂，回購(gòu)條件如開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承諾：購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房的，在經(jīng)過(guò)多少年以后，由開(kāi)發(fā)商按一定的投資回報(bào)率予以回購(gòu);

2、開(kāi)發(fā)商同貸款人簽訂，回購(gòu)條件如開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款人承諾：當(dāng)購(gòu)房人連續(xù)幾個(gè)月不能還款，貸款人變賣(mài)抵押房屋時(shí)，由開(kāi)發(fā)商予以回購(gòu);

3、開(kāi)發(fā)商同購(gòu)房人、貸款人三方一起簽訂，回購(gòu)條件如合同約定：當(dāng)購(gòu)房人連續(xù)幾個(gè)月不能還款，貸款人要求開(kāi)發(fā)商對(duì)該商品房予以回購(gòu)，開(kāi)發(fā)商則按照合同約定予以回購(gòu)，這種在實(shí)踐中比較多見(jiàn)。

房屋回購(gòu)的分類(lèi)及相關(guān)概念

在現(xiàn)實(shí)中房屋回購(gòu)主要分為由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人或者政府相關(guān)部門(mén)與房屋所有權(quán)人進(jìn)行的房屋回購(gòu)。兩類(lèi)回購(gòu)在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中在主體和構(gòu)成條件、特點(diǎn)等方面都有著本質(zhì)的區(qū)別。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者所進(jìn)行的回購(gòu)

所謂商品房回購(gòu)，是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房(包括期房和現(xiàn)房)予以購(gòu)回的行為。它在實(shí)質(zhì)上是一種是一種新型的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是對(duì)開(kāi)發(fā)商已售出的商品房通過(guò)再交易行為而使之重新回歸開(kāi)發(fā)商。

業(yè)主是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，并在合同中約定當(dāng)房屋回購(gòu)的條件具備時(shí)開(kāi)發(fā)商將房屋回購(gòu)，實(shí)踐中業(yè)主與開(kāi)發(fā)商主要是基于購(gòu)房人為了預(yù)防在無(wú)力償還房屋貸款的情況下與開(kāi)發(fā)商簽訂的回購(gòu)協(xié)議，以此來(lái)堅(jiān)定購(gòu)房人購(gòu)房信心。

在這里，開(kāi)發(fā)商由原來(lái)的賣(mài)方變?yōu)橘I(mǎi)方，購(gòu)房人由原來(lái)的買(mǎi)方變?yōu)橘u(mài)方，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過(guò)回購(gòu)合同重新確定。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，商品房回購(gòu)的回購(gòu)合同，在商品房回購(gòu)主體和回購(gòu)條件方面，具體可分為三類(lèi)。

政府部門(mén)與房屋所有權(quán)人所進(jìn)行的回購(gòu)

所謂政府為主體進(jìn)行的回購(gòu)，是指在遭遇到重大自然或人為災(zāi)害或者因政府行政行為所導(dǎo)致的房屋所有權(quán)人權(quán)益受損的情況下，相關(guān)政府部門(mén)通過(guò)行政行為予以購(gòu)回的行為。它在實(shí)質(zhì)上是一種政府主導(dǎo)的社會(huì)保障行為，是對(duì)開(kāi)發(fā)商已售出的商品房通過(guò)政府的再交易行為而使之回歸到政府。

在社會(huì)保障方面 政府進(jìn)行房屋回購(gòu)的相關(guān)實(shí)踐

在遇到相關(guān)社會(huì)民生問(wèn)題時(shí)，政府也會(huì)通過(guò)相應(yīng)的行政行為進(jìn)行房屋回購(gòu)。這類(lèi)房屋回購(gòu)與自然災(zāi)害或者人為事故所引發(fā)的房屋回購(gòu)，在具體實(shí)踐中又有著諸多的不同。這類(lèi)房屋回購(gòu)更多地考慮到回購(gòu)參考房屋修建的時(shí)間和戶型、房屋回購(gòu)的目的、回購(gòu)的優(yōu)先性等。

在重大自然或人為災(zāi)害當(dāng)中，同樣可能出現(xiàn)不同形式的政府房屋回購(gòu)。

在重大的自然災(zāi)害當(dāng)中，政府通常是通過(guò)社會(huì)保障的方式，進(jìn)行災(zāi)后重建工作，如汶川地震，政府所進(jìn)行的災(zāi)后重建措施。而在人為所造成的重大安全事故當(dāng)中所涉及的房屋回購(gòu)問(wèn)題，政府部門(mén)的工作主要還是安置受難群眾和調(diào)查事故原因，只有確定了事故的責(zé)任主體，才會(huì)開(kāi)始談回購(gòu)問(wèn)題。

相關(guān)專(zhuān)家表示，重大人為災(zāi)害引發(fā)的房屋回購(gòu)需要經(jīng)過(guò)科學(xué)的分析，評(píng)估受損的房屋是否還能居住，最后才會(huì)決定經(jīng)過(guò)修繕后住，還是直接政府回購(gòu)。

而責(zé)任的認(rèn)定，則是人為災(zāi)害中政府是否進(jìn)行房屋回購(gòu)的最重要因素。如果事故責(zé)任主體不是政府一方，而是具體的企事業(yè)單位甚至個(gè)人，這其中就會(huì)隱含著更多的法律爭(zhēng)議。

在很多時(shí)候，購(gòu)房合同都是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，如果有在合同中約定回購(gòu)房屋的條件中有重大安全事故構(gòu)成回購(gòu)房屋的條件，依據(jù)合同相對(duì)性原理，讓政府來(lái)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任是不適當(dāng)?shù)?。但是在相關(guān)的事故中，雖然開(kāi)發(fā)商并不負(fù)有賠償責(zé)任，但居民是有權(quán)向?qū)е率鹿拾l(fā)生的單位主張賠償?shù)?。這些單位具體包括對(duì)事故發(fā)生地負(fù)有安全責(zé)任、事故發(fā)生后處理不當(dāng)?shù)膯挝坏取?/p>

業(yè)主如何尋求房屋回購(gòu)

在自然災(zāi)害或是人為災(zāi)害中，受損業(yè)主的索賠也應(yīng)該遵循一定的合法途徑。受損業(yè)主個(gè)人應(yīng)先將先情況上報(bào)到相應(yīng)的街道、居委會(huì)、建委等相關(guān)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)組織專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最后根據(jù)小區(qū)整體價(jià)值、小區(qū)所在位置、房屋受損程度等情況判定賠償方式。

受損業(yè)主在維護(hù)自己合法權(quán)益時(shí)，應(yīng)該注意做好證據(jù)的保留，為以后的索賠做好準(zhǔn)備。

其中比較典型的案例有北京市政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行的房屋回購(gòu)。

1998年，北京的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始建設(shè)，包括回龍觀、天通苑等大型經(jīng)適房社區(qū)基本都是在2008年4月11日之前進(jìn)行銷(xiāo)售的。北京市住建委表示，對(duì)于2008年4月11日之前的老經(jīng)適房無(wú)須再先獲得政府放棄回購(gòu)的許可就能直接出售，同時(shí)，將之前和之后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房劃分為老經(jīng)適房和新經(jīng)適房，實(shí)行“老房老辦法、新房新辦法”。這就是說(shuō)，北京政府對(duì)2008年4月11日之前簽訂購(gòu)房合同的“老”經(jīng)適房放棄回購(gòu)，但保留對(duì)于2008年4月11日之后簽訂購(gòu)房合同的“新”經(jīng)適房的回購(gòu)權(quán)利。

按照該項(xiàng)政策，無(wú)論是新房或老房，未滿5年不得上市，確需上市的由區(qū)縣住保部門(mén)通過(guò)搖號(hào)等方式，確定符合條件的購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，或由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)按原價(jià)回購(gòu)。

這個(gè)案例顯示，在遇到相關(guān)社會(huì)民生問(wèn)題時(shí)，政府通過(guò)相應(yīng)的行政行為進(jìn)行房屋回購(gòu)。

深圳晚報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 王濤