原標(biāo)題：銀行直供房“上新” 機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存

記者 孫蔚

近期，阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)等線上平臺(tái)陸續(xù)上線銀行直供房，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行紛紛下場(chǎng)掛牌處置房產(chǎn)，部分房源起拍價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，引發(fā)置業(yè)者廣泛關(guān)注。什么是銀行直供房？此類(lèi)房產(chǎn)市場(chǎng)成交情況如何？哪些風(fēng)險(xiǎn)隱患需要注意防范？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

銀行直接賣(mài)房

據(jù)北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成介紹，銀行直供房通常指的是銀行作為產(chǎn)權(quán)人直接掛牌出售的房產(chǎn)。這類(lèi)房產(chǎn)多為企業(yè)或個(gè)人為了貸款而抵押給銀行的房產(chǎn)，銀行通過(guò)司法程序取得抵押房屋的完整產(chǎn)權(quán)后，可以直接掛牌交易，其依法享有房屋處分權(quán)，有權(quán)自主選擇委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)按照法定程序進(jìn)行房產(chǎn)拍賣(mài)。

記者看到，在具體操作流程上，各大平臺(tái)設(shè)計(jì)得相對(duì)簡(jiǎn)便。此類(lèi)房源可以在阿里資產(chǎn)“銀行清倉(cāng)”欄目、京東資產(chǎn)“金融資產(chǎn)”頻道等進(jìn)行查找，可按區(qū)域、價(jià)格、房產(chǎn)類(lèi)型篩選房源，各銀行官網(wǎng)“資產(chǎn)處置”板塊也會(huì)同步公示信息。

記者了解到，銀行直供房在拍賣(mài)之前會(huì)發(fā)布標(biāo)的物介紹、競(jìng)賣(mài)公告、競(jìng)買(mǎi)須知等，重點(diǎn)介紹房屋的基本情況、是否有抵押查封、稅費(fèi)承擔(dān)方、房屋占用情況等。有的平臺(tái)還會(huì)組織統(tǒng)一看房，現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)房屋實(shí)體狀況、小區(qū)環(huán)境等細(xì)節(jié)。

如果置業(yè)者想?yún)⑴c競(jìng)拍，在完成實(shí)名認(rèn)證后繳納起拍價(jià)5%—20%的保證金參與線上競(jìng)價(jià)，競(jìng)價(jià)成功后須在7—30天內(nèi)付清尾款（部分房源支持商業(yè)貸款，不支持公積金貸款）。此外，置業(yè)者還需要繳納成交價(jià)0.01%—1%的軟件服務(wù)費(fèi)，然后憑平臺(tái)成交確認(rèn)書(shū)及銀行出具的產(chǎn)權(quán)文件辦理過(guò)戶。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，銀行直供房的吸引力主要有3個(gè)方面。一是價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著，部分房源起拍價(jià)低至市場(chǎng)價(jià)的4—6折：蘭州農(nóng)商行掛牌的育才壹品小區(qū)住宅，折合單價(jià)每平方米2000元，湖南邵陽(yáng)一套約138平方米的住宅起拍價(jià)29.05萬(wàn)元，單價(jià)約每平方米2100元。這樣的價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓不少人覺(jué)得是“撿漏”。二是與普通法拍房相比，產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰。銀行直供房出售前已由銀行理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，減少了多重查封、隱性產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等風(fēng)險(xiǎn)。三是房型特征鮮明，以商鋪、大面積房源為主，高價(jià)標(biāo)的集中。

記者在阿里資產(chǎn)平臺(tái)看到，一處位于北京市海淀區(qū)文慧園北路9號(hào)的房產(chǎn)以1573萬(wàn)元成交，明顯低于市場(chǎng)價(jià)。該房產(chǎn)出讓方為南京銀行股份有限公司，面積為360多平方米，共有4位競(jìng)拍者進(jìn)行了89次出價(jià)，吸引了6700余人圍觀。

在該房產(chǎn)附近的一家鏈家門(mén)店，記者詢問(wèn)該小區(qū)二手房的情況。一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一套234平方米的房屋報(bào)價(jià)1600萬(wàn)元，算下來(lái)約為每平方米6.8萬(wàn)元。“網(wǎng)上拍賣(mài)成交的那套房子的價(jià)格確實(shí)比較合適，但那套房子面積更大，一般面積越大越不好出手，單價(jià)就會(huì)越低。”經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

盡管銀行直供房以低價(jià)為賣(mài)點(diǎn)，吸引了人們關(guān)注，但流拍現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。記者了解到，在上述小區(qū)，南京銀行股份有限公司有一套面積一樣大的二手房也在出讓?zhuān)鹋膬r(jià)約為1543萬(wàn)元，但0人報(bào)名、0次出價(jià)，已經(jīng)流拍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，供需錯(cuò)配是流拍的主因。銀行直供房多位于內(nèi)蒙古、甘肅等樓市較冷區(qū)域，或者雖位于熱門(mén)區(qū)域，但因樓齡老舊而缺乏吸引力。而且，其中商鋪和大面積豪宅占比較高，與剛需群體的實(shí)際需求脫節(jié)。“動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的起拍價(jià)，即便打了折，也超出了普通購(gòu)房者的承受能力。”張大偉表示，真正受剛需歡迎的小戶型住宅，在銀行直供房源中占比不足15%。

另外，支付門(mén)檻嚴(yán)苛也進(jìn)一步篩選掉了潛在買(mǎi)家。多數(shù)銀行直供房要求短期內(nèi)全款支付，僅少數(shù)房源支持商業(yè)貸款，不支持公積金貸款，這讓不少購(gòu)房者望而卻步。“一套200萬(wàn)元的房子，如果競(jìng)拍成功后，需要在兩三周內(nèi)湊齊房款，這樣的資金壓力不是一般人能承受的。”北京消費(fèi)者劉先生對(duì)記者表示。

風(fēng)險(xiǎn)隱患莫忽視

銀行直供房的低價(jià)看起來(lái)頗讓人心動(dòng)，但背后的風(fēng)險(xiǎn)隱患也不容忽視。天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前，全國(guó)有超200起與“低價(jià)房源”相關(guān)的司法案件，涉及民間借貸糾紛、集資詐騙罪、合同糾紛等。

王久成提醒，購(gòu)房者需警惕多重風(fēng)險(xiǎn)。有些房源看似是銀行直供房，但實(shí)際上拍賣(mài)標(biāo)的是以該房屋為抵押物的債權(quán)，并非這套房產(chǎn)本身。競(jìng)買(mǎi)人買(mǎi)的不是房產(chǎn)而是債權(quán)。從邏輯上來(lái)講，競(jìng)買(mǎi)人買(mǎi)下債權(quán)，需要跟債務(wù)人溝通并解決債務(wù)履行等事宜，競(jìng)買(mǎi)人后期可能面臨維權(quán)、需要承擔(dān)高成本等風(fēng)險(xiǎn)。

其次，部分房產(chǎn)可能存在未辦理產(chǎn)權(quán)登記，仍在原房主名下的情況。競(jìng)買(mǎi)人可能面臨過(guò)戶周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)，還可能因查封、多重抵押導(dǎo)致過(guò)戶受阻。有的房屋還可能存在被占用的情況，若銀行不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，競(jìng)買(mǎi)人需自行協(xié)商解決，騰退難度較大。

另外，銀行對(duì)房屋實(shí)際狀況披露有限，可能存在設(shè)施老化、結(jié)構(gòu)破損等問(wèn)題，還可能存在稅費(fèi)約定不明確及拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等情況，消費(fèi)者需自行承擔(dān)額外費(fèi)用，影響居住體驗(yàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，銀行應(yīng)加強(qiáng)房源盡職調(diào)查，明確標(biāo)注產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、騰退責(zé)任及潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免信息不對(duì)稱導(dǎo)致購(gòu)房者權(quán)益受損。

[來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào) 編輯：趙曉珊]