原標(biāo)題：“大業(yè)主式”改造：探路老舊樓宇更新

市南區(qū)多種方式推動樓宇經(jīng)濟提質(zhì)增效，上半年更新20萬平方米樓宇空間、盤活10萬平方米閑置載體

□青島日報/觀海新聞記者  曹 森

什么是“大業(yè)主式”改造

通過國有平臺整合資源，按照“國企牽頭、眾籌跟投、市場化收益”方式，集中力量推進“老舊散”樓宇整合提升，破解改造中常見的集資難、協(xié)調(diào)難問題，集中統(tǒng)一改造運營，實現(xiàn)樓宇功能、產(chǎn)業(yè)真正煥新

加速推進樓宇經(jīng)濟提質(zhì)升級

今年上半年，市南區(qū)樓宇更新改造開工率超80%，更新20萬平方米樓宇空間，盤活閑置載體總面積超10萬平方米，新增集約經(jīng)營面積超8000平方米

●今年，市南區(qū)將15座老舊樓宇納入更新改造計劃，目前12座樓宇已開工，開工率達80%

●今年上半年，市南區(qū)累計盤活閑置載體面積超10萬平方米。其中，中山路百盛商場下半年將以“上街里MALL”新形象亮相；太平路31號、33號改造提升項目計劃8月1日啟動；華能大廈音樂家廣場即將開門納客

樓宇經(jīng)濟的吸引力，在于方寸之間釋放發(fā)展的無限可能。作為我國城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)，樓宇經(jīng)濟能夠?qū)⒊鞘邪l(fā)展空間由平面拓展為立體，突破中心城區(qū)土地資源匱乏的空間限制，拓展城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的空間，是推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)濟做優(yōu)做強的重要突破口。

啟動“大業(yè)主式”改造，闖出樓宇更新改造新路徑；向高空要效益，老舊樓宇煥發(fā)新動能；在建樓宇提速度，加快釋放優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)新空間……作為青島中心城區(qū)，市南區(qū)將樓宇經(jīng)濟作為發(fā)展進程中的重要戰(zhàn)略支撐點，不斷向上突破發(fā)展空間制約，著力構(gòu)建和完善樓宇經(jīng)濟發(fā)展體系，持續(xù)優(yōu)化樓宇空間布局、創(chuàng)新樓宇服務(wù)模式、提升樓宇特色品牌，探索出一條具有市南特色的樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展路徑。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全區(qū)樓宇更新改造開工率超80%，更新20萬平方米樓宇空間，盤活閑置載體總面積超10萬平方米，新增集約經(jīng)營面積超8000平方米。

啃下產(chǎn)權(quán)分散等“硬骨頭”

今年是市南區(qū)樓宇經(jīng)濟提質(zhì)升級三年行動的收官之年，隨著行動的開展，市南區(qū)樓宇改造逐漸步入“深水區(qū)”，迎來產(chǎn)權(quán)分散、集資困難等更新改造難啃的“硬骨頭”。為此，市南區(qū)創(chuàng)新樓宇更新改造模式，探索實施“大業(yè)主式”更新改造路徑。

山東國貿(mào)大廈位于市南區(qū)太平路51號，毗鄰青島火車站和棧橋景區(qū)，地理位置優(yōu)越，但因為樓宇業(yè)權(quán)比較分散，給統(tǒng)一集資、經(jīng)營等帶來難題。“我們發(fā)揮海建公司等區(qū)屬國有企業(yè)作用，以山東國貿(mào)大廈為試點，收購樓宇8個整層共計8000平方米，整合樓宇零散業(yè)權(quán)與經(jīng)營權(quán)，啟動‘大業(yè)主式’更新改造。”市南區(qū)招商投資發(fā)展中心黨組書記張新介紹，這種模式的核心在于通過國有平臺整合資源，破解“老舊散”樓宇改造中常見的集資難、協(xié)調(diào)難問題，實現(xiàn)空間與產(chǎn)業(yè)的同步煥新。

未來，市南區(qū)將根據(jù)山東國貿(mào)大廈試點情況，持續(xù)開展樓宇業(yè)權(quán)、經(jīng)營權(quán)整合行動，按照“國企牽頭、眾籌跟投、市場化收益”方式，集中力量推進“老舊散”樓宇整合提升，集中統(tǒng)一改造運營，實現(xiàn)樓宇功能、產(chǎn)業(yè)真正煥新。

老舊樓宇更新改造，改造費用動輒數(shù)百萬元，資金從何而來？市南區(qū)在不斷加大政策扶持力度的同時，持續(xù)探索多元化資金籌措路徑，借助轄區(qū)金融業(yè)集聚優(yōu)勢，在全市首創(chuàng)首推“樓宇更新貸”等金融工具，引導(dǎo)國有資本、社會資本等多方參與，緩解樓宇改造資金壓力。

注入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)“新動能”

在寸土寸金的市南區(qū)，一場關(guān)乎城市經(jīng)濟韌性與發(fā)展質(zhì)量的“空間革命”正悄然發(fā)生。

市南區(qū)是青島樓宇經(jīng)濟的發(fā)源地，一批大型商務(wù)樓宇建設(shè)起步早，樓宇經(jīng)濟率先起勢。隨著時代發(fā)展，一些商務(wù)樓宇出現(xiàn)硬件設(shè)施老化、經(jīng)營模式落后等問題，步入了后勁不足、停滯不前的困境。近年來，市南區(qū)圍繞產(chǎn)業(yè)空間拓新、產(chǎn)業(yè)迭代升級、運營服務(wù)提優(yōu)三大攻堅行動，不斷塑強樓宇經(jīng)濟優(yōu)勢，筑起高質(zhì)量發(fā)展新高地。

“海信大廈于2002年交付至今，已投入使用23年。為充分釋放并尊重這塊稀缺土地的價值，我們公司決議對大廈實施整體升級。”海信大廈運營經(jīng)理王萌道出了煥新的初衷。經(jīng)過一番堪稱“外科手術(shù)”般的系統(tǒng)性改造，從修繕園區(qū)、地下車庫擴建、員工餐廳擴容，到更換空調(diào)、消防系統(tǒng)與新增鋒速電梯、新風(fēng)系統(tǒng)，海信大廈跟上了“時代步伐”，一個滿足現(xiàn)代企業(yè)對空間品質(zhì)與效率雙重需求的商務(wù)生態(tài)圈躍然眼前。

海信大廈并非孤例。2025年，市南區(qū)將15座老舊樓宇納入更新改造計劃，目前12座樓宇已開工，開工率達80%。除海信大廈整體改造完成外，深業(yè)大廈外墻保溫、中信大廈加掛LED大屏等均已完工；貝蒙特大廈完成2部電梯更換，中鐵青島中心、科技城等9座樓宇已啟動大堂、電梯、空調(diào)等設(shè)備設(shè)施維修工作，累計改造面積達20萬平方米，投資金額超3000萬元。

物理空間的更新只是第一步，如何讓“新瓶”裝“好酒”，吸引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)填充，實現(xiàn)空間價值的躍升，才是樓宇經(jīng)濟煥活的核心。市南區(qū)以精準(zhǔn)招商激活閑置載體，上半年全區(qū)招引落地優(yōu)質(zhì)項目74個，其中億元以上項目44個、10億元以上項目8個，投資總規(guī)模107.5億元，同比激增94.85%，世界500強歐力士集團、國家級專精特新“小巨人”企業(yè)極易科技、澳柯瑪產(chǎn)投等一批“打基礎(chǔ)、利長遠、增后勁”的重大產(chǎn)業(yè)項目紛紛搶灘，為市南樓宇經(jīng)濟發(fā)展注入澎湃動能。

盤活“沉睡空間”，閑置載體華麗蝶變。今年上半年，市南區(qū)累計盤活閑置載體面積超10萬平方米。其中，商業(yè)載體方面，改造中的中山路百盛商場已現(xiàn)雛形，預(yù)計今年下半年將以“上街里MALL”商業(yè)新地標(biāo)形象亮相；太平路31號、33號改造提升項目有序推進，計劃8月1日啟動改造；華能大廈音樂家廣場已改造完成，即將以全新面貌、時尚業(yè)態(tài)開門納客；漳浦路12號地塊投資4500萬元，正變身為都市潮流運動社交公園“心動里”。

重點樓宇建設(shè)迎來“加速度”

日前，隨著航運貿(mào)易金融總部大廈項目最后一個“兩柱合一”節(jié)點的順利安裝，該項目高位鋼結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層正式封頂，進入施工新階段；元宇宙產(chǎn)業(yè)大廈主體結(jié)構(gòu)已正式封頂，青島首個以元宇宙產(chǎn)業(yè)為核心定位的地標(biāo)性建筑迎來關(guān)鍵進展；浮山灣總部基地項目已于5月份開工建設(shè)，施工現(xiàn)場熱火朝天；綠城深藍中心主樓外立面基本完工，正在進行內(nèi)部裝修，預(yù)計2026年底完工……

高品質(zhì)、高能級的現(xiàn)代化樓宇是培育新興產(chǎn)業(yè)和高端消費市場不可或缺的關(guān)鍵要素和支撐平臺，也是城市新質(zhì)生產(chǎn)力、品牌吸引力和市場活躍度的直觀展現(xiàn)窗口。

市南區(qū)將樓宇經(jīng)濟工作作為高質(zhì)量發(fā)展的著力點和突破口，在全市率先建立樓宇綜合指標(biāo)評價體系，從基礎(chǔ)條件、產(chǎn)業(yè)貢獻、運營服務(wù)能力三個方面18個門類53個小項對樓宇開展評分，為樓宇分類施策、梯度培育提供依據(jù)。在發(fā)布的首批20座重點樓宇評分中，海天中心、青島數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、中鐵青島中心、遠洋大廈等優(yōu)質(zhì)樓宇綜合評分進入前十名，其發(fā)展經(jīng)驗與成果已成為引領(lǐng)區(qū)域樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要風(fēng)向標(biāo)。

“錨定樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展方向，我們將深入結(jié)合樓宇綜合評價體系，引導(dǎo)樓宇從租金導(dǎo)向向高附加值產(chǎn)業(yè)運營轉(zhuǎn)變，幫助樓宇補齊短板，提升低效產(chǎn)業(yè)空間。同時，聚焦‘1+6+1’現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系方向，結(jié)合評價體系作為特色樓宇打造亮點，年內(nèi)新培育10座產(chǎn)業(yè)特色樓宇（園區(qū)），再認定5家優(yōu)秀運營商。”張新表示。

經(jīng)過多年發(fā)展，市南區(qū)現(xiàn)有5000平方米以上商務(wù)樓宇135座，稅收過億元樓宇26座，形成了以香港中路為橫軸，以中山路、延安三路、山東路、福州南路為四大縱軸的“一橫四縱、多園聯(lián)動”組團式樓宇經(jīng)濟空間格局，初步形成現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)園雛形。其中，香港中路以山東國際貿(mào)易大廈、海天中心、中鐵青島中心等樓宇為代表，形成現(xiàn)代金融、航運貿(mào)易、數(shù)字經(jīng)濟等跨國企業(yè)總部和區(qū)域總部基地；中山路在百盛大廈、發(fā)達大廈等傳統(tǒng)商貿(mào)樓宇基礎(chǔ)上，結(jié)合中山路歷史城區(qū)更新改造，正在成為文化旅游和時尚消費目的地。